老後に備えて、不動産投資をしたい！
少しでいいから毎月入ってくるお金を作り出しておきたい！
そういった思いで不動産投資を始められる方が本当に増えたように思います。
私の友人でも、「老後の資金源として区分マンション投資をしませんか？」という勧誘を受け、マンションを買おうとしている人がいました。
正直、不動産投資を何年もやっている私からすると、そういった勧誘の中で売られる不動産というのはうまみはないものが多いので心配でしたが…笑
不動産投資を行う上では自分が賃貸人になり、借主（入居者）との間に賃貸借契約を結んで不動産の貸し借りをします。
こうして不動産を貸し出すことによって、さまざまな法律が絡んでくるようになるわけですが、その中でも最も重要だと言える法律が借地借家法です。
ほとんどのオーナーさんは不動産賃貸を行う時、管理業務は賃貸管理会社等に委託すると思いますが、
「全く何も知らないまま全てを任せる」というのは危険です。
というのも、結局管理業務の代行はしてくれても、最終決定権はオーナーにあるわけで、「こうすればいいですよ」と手取り足取り管理業者の方が教えてくれるわけではありません。
それどころかなんでもイエスと言っていると、しなくてもいい修繕をすることになったりもします。
管理会社はあくまでビジネスパートナーであり、協力関係にはあるものの、不動産投資をする上での全くの味方というわけでもないのが難しいところです。
ですので、オーナーとしてやっていくのであれば、ある程度、法律も勉強しておいた方がいいです。
今回は借地借家法の中でも重要なポイントとなる部分をわかりやすく解説してみたいと思います。
借地借家法、どんな法律？
借地借家法とは、土地や家の貸し借りについてのさまざまな規定を記した法律です。
もともと民放では物の貸し借りにおいてさまざまな規定がありますが、
土地や家の貸し借りは、借りている側が住居として住んでいる場所であることが多いため、なるべく住んでいる人に寄り添った内容にされています。
借地借家法では入居者が強く、圧倒的にオーナーが弱いんですね。
これは日々オーナー業をしていると痛感することです笑
借地借家法にどんな特徴があるのか、次の項目から詳しく見てみましょう。
賃貸借期間
入居者は借りたお部屋を住居として使っているため、
正当な自由がない限りは貸主（オーナー）側の一存で退去をしてもらうということができません。
通常は契約期間を2年や3年として定め、それ以降も借主（入居者）からの申し出がない限りは契約は自動更新となります。
これが普通借家契約というもので、
もし「数年後に取り壊しが決まっている建物」「数年後には家族が転勤から帰ってくるのでその家に住みたい」などの予定があり、期限付きで貸し出しをしたい場合は定期借家（ていきしゃっか）契約という契約にします。
これらが響いてくるため、たとえば家賃の滞納などがあっても強制的に追い出す、ということがなかなかできないんですね。
こういったリスクを回避するためには、保証会社を通すのが一番です。
関連記事：家賃滞納のまま退去の入居者…保証会社が立て替えてくれました
家賃の変更について
最近はかなりのインフレが起こっているので家賃の値上げを検討している方も多いのではないでしょうか。
アパートやマンションのオーナーが根拠なしに家賃を値上げすることはできません。
借地借家法では、以下のような事由があれば、家賃の値上げの正当性があると認めています。
- 税等の増減により土地や建物の価格が変動
- 経済情勢が変動し、周辺の賃料と比較して不相当となった場合
- 固定資産税、都市計画税などの租税公課が変動
逆を言えば、これらの事由がないかぎりは家賃の値上げは難しいということです。
関連記事：大家が家賃を値上げするタイミング、妥当な条件とは。
オーナーと借主、それぞれの義務
オーナーと入居者、それぞれが負う義務についても定められています。
民法第601条では、賃貸人は、賃借人に対して使用収益させる義務があると定められています。
使用収益とは、建物を入居者が使用するのに適した状態にしておくという意味で、
つまり「必要とする修繕を行う義務がある」ということですね。
修繕するかどうかはオーナー判断となるものは多いですが、
住み続けていくのに欠陥となるようなものに関しては早急に修繕が必要で、これは義務とされています。
これに対して借主である入居者は家賃を支払う義務があります。
また、オーナーに無断で譲渡をしたり転貸をしたりすることは禁止されています。
関連記事：【実録】防滑シートが吹っ飛んだ
ということで、借地借家法の中でも特に知っておくと良いポイントをわかりやすく解説してみました。
もちろんこれだけではなく、もっと色々なことが定められています。
最初から全部学ぼうとするのは無理があると思いますので、賃貸業をしながら徐々に知識を入れていくと良いのではないでしょうか。