不動産投資をこれから始めようと思っている投資家の方は、一棟目にどのような物件を購入すればよいのかというところをまず悩みますよね。
初めて購入する不動産はどんな物件が良いのでしょうか？
人によって違う一棟目
不動産にはいろいろな種類があります。
どのような物件を購入するかというのは人によって違います。
また資産状況や年収によって、購入することができる物件の範囲も異なってくるでしょう。
それぞれの投資スタイルや考え方もありますのでこれが正しいというものはありません。
では一棟目としてどのような物件が選ばれているのか、いくつか例を紹介してみたいと思います。
学生のうちにキャッシュで購入した戸建て
地方の中古戸建てを探すと数十万円から100万円台で購入することができるような物件というのがいくつも出てきます。
もちろんそれなりに築年数が経っている築古物件なのですが、融資を引かなくても手軽に購入することができるという点でキャッシュで安価な中古戸建てを買う、という方法もあると思います。
これくらいの金額であればリスクとしては最小限に抑えることができるでしょう。
不動産を購入すると言うととても壮大なことのように感じるかもしれませんが、実はこれくらいの金額で購入することができる不動産もたくさんあるので、全体の流れを掴むためにも一度こういった規模の小さい不動産を購入してみるというのも良いかもしれません。
学生のうちにこういった安い戸建てを購入した、という人もいるんですね。
ただし戸建の場合はやはり収益性は悪くなります。
将来的にどんどん不動産投資を行って事業拡大していきたいという意気込みがあるのであれば、最初から戸建というのはあまりおすすめできません。
どうしてもスピード感はなくなってしまうというのが戸建ての問題点です。
プラスにすることができてもがっつりとお金が入ってくるという状態には持っていけません。
1000万から2000万程度の中古アパート
一棟目から融資を引くことを前提に築古の中古アパートに投資をするというオーナーさんもいます。
初めて不動産投資をする場合でこれから事業規模として大きくしていきたいと考えているのであれば中古のアパートの4戸から6戸くらいのものが妥当かと思います。
1000万から2000万程度の不動産の融資であれば、属性があまり強くなくても融資をしてくれる金融機関が見つかりやすいでしょう。
最初はメガバンクが難しいかもしれませんが地方銀行や公庫などもありますので、きちんと物件を選んだ上で交渉してみると良いと思います。
金融機関もなるべく色々調べて条件が良い金融機関を選ぶようにしましょう。
長い機関で融資をしてくれる金融機関があればより投資をしていくのが楽になりますし、ステップアップもしていけると思います。
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何を基準に一棟目を決めれば良い？
では一棟目の物件を探すときにどのような基準で探せば良いのでしょうか。
まずは自分の投資スタイルを確立していくことが大切です。
長期投資をしたいのか短期投資をしたいのか
不動産投資においては家賃収入を得る方法（インカムゲイン）のと、売却益で利益を得る方法（キャピタルゲイン）の二つの方法があります。
まずは自分がどちらを狙うのかということをしっかりと決めてしまった方が良いと思います。
日本で不動産投資をする場合は、ほとんどの場合が家賃収入がメインになると思いますが、中には格安で物件を購入してリフォームして売却するというやり方など、売却益をメインとされている投資家の方もいらっしゃいます。
どのような投資をしたいのかということは初めに決めておいた方が良いでしょう。
それによって一棟目にどのような物件を買うのかというのも定まってくるかと思います。
できれば具体的に、何年くらい物件を保有しようと考えているのかということも決めておいた方が良いでしょう。
私の場合は目安ですが10年その物件を保有することができるかどうかということをいつも考えています。
つまり物件を現地に見に行く時も
- 10年後このエリアがどうなっているか
- 10年後この建物がどうなっているか
という目線で検討をしているわけです。
ファミリー向けか単身者向けか
ある程度物件を長く保有する場合はファミリー向けの物件なのか単身者向けの物件なのかということでも物件を絞ることができるでしょう。
ファミリー向けの場合は入居付けは難しくなりますが、一度入居してもらえれば平均居住年数は6年程度ありますので長く入居者が入居していてくれるというメリットがあります。
単身者向けの場合は特に学生物件なんかは1年ごとにサイクルがありますのでそのサイクルに対応していけるかどうかというのも要になってきます。
ファミリー向けなのか単身者向けなのか、ということによって物件の周りにどのような施設があれば良いのかという部分も見るところが変わってくると思います。
自分がどれだけ物件に対して時間を割けるのか、単身者向けの場合は繁忙期前に対策などをこまめにする余裕があるのかどうかということなども含めて考えられると良いかと思います。
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