不動産投資をする時に知っておきたい用途地域について

不動産のことについて勉強をするうちに用途地域という単語を行くようになると思います。

不動産投資初心者の場合は用途地域に着目して不動産を選ぼうという人はなかなかいないのではないでしょうか。

利回りや物件価格、築年数などといった条件の方が重要視されがちです。

ただこの用途地域についても知識があると考えられることが増えるので是非知っておいてほしいなと思います。

今回は不動産投資をする時に知っておきたい用途地域の知識について解説していきたいと思います。

用途地域とは？

用途地域とは都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定しているものです。

都市計画法という法律によって定められており全部で13種類あります。

そしてそれぞれの用途地域で建築できる建物が決められており、建物の大きさの制限や高さの制限市の制限が用途地域によって異なってきます。

地域ごとに用途地域が定められているのですが全ての地域において用途地域が定められているわけではありません。

ですが基本的に建物が建つような場所はほぼどこの土地でも都市計画というものが存在しており、ほとんどの建物が市街化区域と呼ばれる区域の中に存在します。

この市街化区域が細く13種の用途地域に分かれているという形です。

市街化区域ではない場所は市街化調整区域とされていたりこれらの線引きが行われていない地域は「未線引き・白地地域」などと呼ばれています。

用途地域は大きく分けて

の三つの種類に分けることができます。

それぞれ主にどのような建物を建築することができるのかということを都市計画法による用途地域の定義第9条をもとに下記にまとめました。

【住宅系】

第一種低層住居専用地域	一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗や事務所など）、小・中学校、高等学校、老人ホーム、診療所など
第二種低層住居専用地域	上記に加え、150平米までの店舗など。
第一種中高層住居専用地域	上記に加え、病院、大学、500平米までの店舗など。
第二種中高層住居専用地域	上記に加え、1500平米までの店舗や事務所など。
第一種住居地域	上記に加え、3000平米までの店舗や事務所、小規模な工場など
第二種住居地域	上記に加え、パチンコ店やカラオケボックス、ホテル、旅館など。
準住居地域	上記に加え、営業用倉庫、小規模な劇場、映画館など
田園住居地域	第一種低層住居専用地域と同じような制限があるものの、幼稚園から高校までの教育施設や図書館、病院、神社仏閣などを建てられる。

【商業系】

近隣商業地域	準住居地域に加え、150平米以下の工場など
商業地域	上記に加え、風俗営業店など

【工業系】

準工業地域	一定の風俗営業店と環境面で危険な工場を除く全て
工業地域	学校や病院、一定の風俗営業店などを除く全て
工業専用地域	あらゆる工場と一部の施設（住宅は建てられない用途地域）

特に低層住居専用地域は閑静な住宅街で、いわゆる高級住宅エリアとなります。

それらの土地に投資する場合は、かなり利回り的には低くなってしまうでしょう。元の価格が高いから仕方がないことです。

ですがこういった地域では新しく大きな商業施設が周りに立つ可能性がないので、住宅街の雰囲気がずっと守り続けられるというメリットもあります。

このように用途地域が分かることでその地域に建てられる建物がどのような建物なのかを知ることができます。

それをもとにそのエリアに不動産投資をするかどうかということも考えられるというわけです。