地方の築古アパートを中心に投資をしています。
先日、所用でオーストリアに出かけた際にAirbnbを利用したのですが、運良くオーナーと会うことができたので、海外のAirbnb事情について聞いてみました。
中には海外不動産への投資を検討されている方もいらっしゃると思いますので、参考になりましたら幸いです。
物件スペック
今回私が利用したAirbnbはオーストリアの首都ウィーンのアパートです。
お部屋の中は綺麗にリフォームされていますが、建物は歴史的建造物と言っても過言ではないほどの古さ。
なんとオーナーに伺ったところ、築年数は100年以上。
大体1910年〜1920年くらいに建てられたアパートなんだそうです。
第一次世界大戦の頃とおっしゃってましたね。
世界大戦を2度も乗り越えているアパートに宿泊したのかと思うとなんだか不思議な気持ちです。
立地としてはかなり良く、トラムで15分ほどで中心地に出ることができます。
長距離列車の駅も近くにあり、ウィーン以外への周辺都市に出かけるのにも便利です。
大きなスーパーも近いですし、トラム駅も目の前。生活するのに困らない立地ですね。
間取りは1LDK、広さは平米くらいでしょうか。オーストリアの古いアパートは日本のアパートよりも天井が高く、落ち着く空間です。
利回りはかなり低そう
まず、このアパートをいくらで購入したのか？似たようなアパートを購入する場合、いくらくらいかかるものなのか？ということを聞いてみました。
購入金額は300,000€くらい（日本円にすると5000万弱)だそうです。
こんなことを聞くゲストも珍しいでしょうね笑
ウィーンは中心物部が1区であり、そこから数字が上がっていくほど中心から離れていく構造になっていて、全部で23区まであります。
アパートの値段はとにかく区による、とおっしゃっていました。中心になればなるほど高い。
これはまぁ世界共通ですよね。
また、Airbnbを通して1ヶ月あたりの家賃を1600€(26万円程度)で貸してるから、表面利回り6.4%くらいでしょうか。
Airbnbの場合は賃貸と違って、ゲストが入ったり入らなかったりしますし、実質利回りはこれよりもさらに低いと思います。
ゲストがチェックアウトした後のクリーニングもありますし、プラットフォームであるAirbnbから差し引かれる手数料もありますしね。
オーナーさんは全部で5部屋お部屋を持っているとおっしゃっていました。
女性の方ですが、借金をして、法人として頑張ってオーナー業をやられているそうです。素敵だなぁ、と思いました。
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クリーニングについて
ゲストのチェックアウト後のクリーニングについても
自分でお部屋を掃除しているんですか？
と聞いてみました。
いや、人を雇ってお願いしているわ。
1時間あたり20€(約3200円)払っていて、このアパートの場合は通常3時間〜4時間くらい掃除にかかると思うので60€〜80€(9600円〜12800円)くらいはかかる、とのこと。
1LDKの広さでも、掃除にはそんなにお金がかかるんですね。
それも、ゲストが綺麗に使ってくれていればいいけど、お部屋の状態があまり良くないと、さらにお金がかかります。
Airbnbはゲスト側からホスト側への評価制度だけでなく、ホスト側からゲストへの評価制度もありますので、予約を承認制にして、評価の低いゲストは宿泊を断る、というスクリーニングをしてもいいかもしれませんね。
クリーニング代がこれだけ高いことを考えると、宿泊日数が長いゲストの方がコスパが良いことがわかります。
Airbnbの傾向としては、平均滞在日数は年々伸びているようですので、これは良い傾向かもしれませんね。
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Airbnbのルールが変わり、苦労している
オーストリアでは、Airbnbのルールが今年から変わって、個人のオーナーの場合は1泊からお部屋を貸せるけど、法人オーナーの場合は最低1ヶ月〜じゃないとお部屋を貸せなくなったんだそうです。
確かに、私が借りたお部屋も後からもう一度見てみたら、数泊で選択すると「最低予約日数に達していません」というような表示が出るようになっていました。
なぜなのかは分からないけど、ヨーロッパでそういうルールになったみたいで、苦労している、という話でした。
もともとAirbnbは「余っているお部屋を活用するのに、個人がお部屋を貸せる」ということをコンセプトに始まったサービスですので、法人で規模を大きくやっているところに、価格競争で個人が負けてしまわないように、調整に入っているのかもしれませんね。
そう考えると、今後も法人がガッツリ収益を得るために投資的にAirbnbをやっていくというのは合わないのかもしれないです。
ヨーロッパで主流なのはブッキングドットコムとAirbnbらしいのですが、オーナーさんはAirbnb以外のアプリは使っておらず、Airbnbのルールが変わることで大きく振り回されてしまうので苦労しているようでした。
自分がよくAirbnbを利用するのもあり、Airbnbを使って民泊を始めてみるのはどうかなと思っていたのですが、実際にオーナーさんからお話を聞いてみると、なかなか大変そうだなという印象を受けました。
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