収益不動産を探していると、「安い！？」と思った物件の中でよくよく見たら増築部分の登記をしていない、というような物件を見つけることがあります。
実はこういう物件というのは割と溢れているもので、そういった面倒な条件がある分、安く売りに出されているという中古物件も少なくありません。
実は私が所有している物件でも、先日売却が決まったもので、増築部分の登記がされていないものがありました。
細かく言うと、増築があったけれどその部分が登記されていなくて、さらにそこが減築されたので問題ない、という内容だったのですが…
特に築古の物件だと、こういった煩雑な内容の物件も多いのです。
ということで今回は、増築部分が登記されていない物件を購入するリスクについて、解説してきたいと思います。
登記されていないってどういうこと？
そもそも登記されていないというのはどういうことなのでしょうか？
登記がされていないということは、
- 増築部分の所有者がが誰なのかが国に申告されていない
- 誰の所有物なのかはっきりしていない
- その増築部分は私のものです、と第三者が言ってくる可能性がある
ということです。
増築前の建物に関しては、建物のフロア数や床面積などが登記されているはずなのですが、
その時点で登記が止まってしまっているため、増築したのに以前の状態のままで登記されているということですね。
現在は、増築した時に国に届ける義務がありますが、
これを知らないまま、増築部分だけ登記が忘れられているということです。
結果的に国に届けてある建物の状態と現況が異なります。
多くの場合はリフォームで増築という形ですが、
工事費用が現金で払われることも多いですし、リフォーム業者さんから登記の案内をされることがないこともあります。そもそもリフォーム業者さんも登記のことを知らない場合もありますしね。
関連記事：中古物件のリフォームはここにお金がかかる！内見時に見るべきポイント
増築部分が登記されていない物件を購入するリスク
では、増築部分が登記されていない物件を購入したら、どのようなトラブルが起こる可能性があるのでしょうか？
所有権を第三者に主張されるリスク
登記されていない増築部分に関して、所有者が不明ということになるので、
物件を購入した後で第三者が「増築部分は私のものです」という主張をしてくるリスクがあります。
国に届けていないので、所有者がはっきりしていないため、所有権を主張することができません。
賃貸用に居住ができるように家の一部を増築した、という家では、
この部分に住んでいた入居者が所有権を主張してきた、というケースがありました。
住居として使われていた戸建てで、所有者と現居住者が同じであればこういったトラブルはなかなか起きないとは思いますが、
すでに入居者が住んでいる賃貸の場合は少し注意が必要でしょう。
災害時などに権利を主張できない
所有権を主張できない未登記部分は、大震災や大災害が起きて建物が被災した時にも厄介です。
建物がどれくらいの面積があるのか、どれくらいの価値があったのか、ということを証明できない部分があるわけですからね。
建物の図面に増築部分が反映されていなければ、賠償請求をすることができない、ということが考えられるのです。
増築部分に関して、保険金や補償金を受け取ることができない、ということもあるでしょう。
固定資産税が追徴されるケースがある
どのような増築なのかにもよりますが、
増築によって建ぺい率や容積率が変わっているのであれば、それに伴って固定資産税の金額もまた変わっているはずです。
通常は建物表題変更登記の手続きをする必要があります。
この増築未登記の部分を自治体が把握していないと、不足分となる固定資産税が追徴となる可能性があります。
物件を購入してから登記を行うにしても、想定していた固定資産税と実際に払うことになった固定資産税が異なる、ということになりますので注意が必要です。
購入後は増築部分を登記しよう
上記で挙げたようなリスクを理解した上で、それでも購入したい物件の場合は、
購入をした後に登記を行なっておいた方が良いでしょう。
登記は自分でも行うことができますが、書類の作成がなかなか難しいため、土地家屋調査士に依頼をするのが一般的です。
依頼費用はどれくらいの規模になるのかにもよりますが、100㎡程度の建物に10〜50㎡前後の増築をした場合で15万円（+税）程度が一般的です。
大体以来をしてから2週間〜3週間程度で登記が完了するでしょう。
収益不動産として購入する場合は、その物件をいつか自分が売らなくてはいけない時がきます。
そういった場合にどうしても未登記部分があることがネックになることもありますので、登記は購入したらすぐに行っておいた方が良いかもしれません。
ただ私の所有していた物件も、結局増築分未登記のままで売却が成立しました。
数十万円程度の地方の戸建て物件で、値段が安ければ、それでも買いたい人が現れる場合もあるんですね。
関連記事：400万円以下の売買で仲介手数料18万円！？低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例とは