地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
先日、地方の築古戸建ての売却に成功しました！
築40年くらいのなかなかの戸建てなのですが、なんと今回は外国人の方に買っていただきました。
最近日本の地方エリアでも外国人の方をよく見かけるようになりましたが、まさかの自分の物件が外国人の方に買ってもらえる日が来るとは…
これからそういうケースも増えるのかもしれませんね。
不動産売買の考え方が外国人の方だと違う場合もありますので、少し注意が必要そうです。
ちなみにこちらの買主さんは、お子様たちへの資産を残したい、という思いで物件を購入されるそうです。
しかも複数人で共有名義で買われるようで、私からすると
相続とかめんどくさそう…共有名義かぁ…
という感じなのですが、外国の方だとまた考え方も違うのでしょうね。
なんにせよ、売却したかった築古戸建てが売れて私はとても嬉しいです。
「火災保険は引き継げますか？」と質問された
売買時に、私がすでにこちらの不動産にかけている火災保険について、
「それを引き継ぐことはできますか？」というご質問をいただきました。
火災保険というのは5年、10年といった長期のプランもあり、基本的に長く入った方が金額が安くなるため、不動産投資をされている方は長期プランで契約されている方が多いと思います。（昔は火災保険は最長で35年というプランがありましたが、どんどん値上がりしており、最長契約期間も短くなっていて、今は最長5年となっています）
売却するタイミングはこの火災保険の長期プランの途中時期になりますので、それが引き継げるか？というご質問でした。
こういったご質問をいただいたのは初めてだったのでちょっと新鮮でしたね。
結論から言うと、火災保険の引き継ぎというのはできません。
不動産の名義が変わったからといって自動では引き継ぎされませんし、自ら申し込めば名義変更は可能な場合がありますが、一般的には売買の時は、売主は火災保険を解約し、買主は新規で火災保険に加入する、というのが普通です。
名義変更をしても手続きが煩雑になることがありますし、第三者への売却なので、家族や身内というわけでもありませんしね。
さらに、火災保険は年々料金が上がっており、金額がそもそも違うのです。
火災保険を解約すると返金がある
火災保険契約時に長期プランを一括払いしていた場合、不動産売却時に解約手続きをすることによって、残りの契約期間に応じて支払い済みの保険料の一部が返金されます。
返金楽は以下の計算式となります。
一括で支払った保険量×未経過料率（払戻率）
こちらの未経過料率は保険会社ごとに設定されています。
ちなみに契約期間の満了まで1ヶ月を切ったタイミングでの解約の場合は、返金はないのが一般的です。
火災保険を解約する際は、加入している保険会社や保険代理店に自分で連絡をしなくてはいけません。
不動産を売却して名義が変わったとしても、保険会社が自動的に解約してくれるわけではないですし、案内などもありませんので、
火災保険の解約は売却時に必ずしなくてはいけないことの一つです。
この際の連絡先は保険証券や契約のしおりなどに記載されています。
保険会社へ解約したい旨を伝えれば、解約の書類が送られてきますので、
そこへ必要事項や解約返戻金の振り込み口座などを記入して返送すれば解約の手続きが完了となります。
火災保険解約のタイミング
火災保険は早く解約すればするほど返金の金額も高くなりますので、
不動産の売却が決まったら早々に解約したい！と考える方もいらっしゃるかもしれません。
ですがそれはとても危険です。
もし不動産の引き渡しと名義変更前に火災保険を解約してしまった場合、
引き渡し前に火災が起きたら修繕の責任は売主にある、と判断されます。
火災の被害がひどく、元の状態に修繕できない場合は、売買契約の解除の理由にもなりかねません。
中には不動産売買契約後、引き渡し前のタイミングで火災保険の「契約更新の通知」が来たにもかかわらず、更新せずに放火にあってしまった、という事例もあります。
そしてこの事例では売買契約を解除されました。
ちなみに火災保険は火災だけでなく、
- 水害
- 落雷
- 雪害
- 爆発
- 車の衝突
- 水漏れ
- 盗難
といったこともカバーしています。（カバー範囲は商品によりますので、加入している火災保険のカバー範囲をきちんと確認しましょう）
思っているよりもいろいろなことに使えるのが火災保険です。
火災以外のものにも使えますので、やはり不動産の所有名義が自分である間は、火災保険に加入を続けておく方が安全です。
火災保険の解約は不動産の引き渡しと名義変更が完了してから行うようにしましょう。
関連記事：火災保険って何に使えるの？初心者にわかりやすく解説！