不動産投資をするためにはまず不動産を購入するところから始まるわけですが、
投資初心者がいきなり物件を購入して貸し出すのはなかなかに勇気が要ることですよね。
物件を購入する時はもちろん「投資で利益を出せるような優良な物件を購入する」というのが大切ですが、
不動産投資を行うのであれば「騙されない」というのも大切なことです。
投資という言葉がつくところにはどこにでも詐欺のようなものは発生するもので、
もちろん良い物件もあるし、良い人たちにビジネスパートナーになって頂いて収益をあげていくことは可能なのですが、見極める力は備えておかなくてはいけません。
中でも危険なのが瑕疵（かし）担保責任の免責です。
この瑕疵担保責任の免責というものがあると、「説明を受けて購入した物件が、思ったものと違った（騙された！）」ということが起きかねません。
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、中古物件において、売主や請負人が相手（買主）に引き渡したものが「契約内容に適合していない」と判断された場合、
売主や請負人が相手（買主）に対して責任を負わなくてはいけない、という責任のことを指します。
2020年4月1日に改正民法が施行されたため、
この瑕疵担保責任は現在は「契約不適合責任」という言葉に変わっています。
ただ未だ実務現場では「瑕疵担保責任」と言われることも多いので、「瑕疵担保責任≒契約不適合責任」というのは覚えておいた方が良いでしょう。
（ただし、厳密には瑕疵担保せきんと契約不適合責任は異なります。瑕疵担保責任では隠れた瑕疵であったことを証明する必要があったのですが、契約不適合責任では隠れた瑕疵であったかどうかに関わらず、契約内容と異なっていれば責任を問えるようになりました）
中古物件の場合は経年劣化によって、新築時よりはどうしても劣化してしまっている部分があるものです。
そういったものをしっかりと事前に説明し、買主が納得した上で売買契約が進められることが望ましいですよね。
例えば、古い物件で雨漏りがあるものの場合、
通常は売却時に雨漏りがあるということが購入する前に伝えられます。
そして売買契約書にも「建物は雨漏りしています」という内容があるはずなのです。
それらを故意に隠されて売りに出されている物件を購入してしまい、後から「この物件雨漏りしてた！」となった時に、
契約不適合責任を問える、ということですね。
関連記事：瑕疵担保責任の民法改正で不動産経営はどんな影響を受ける？契約不適合責任とは？
契約不適合責任において契約内容と適合しない場合、どんな権利が認められる？
もし万が一契約内容として聞いていたものと、実際に購入したものが違う場合（購入前に聞いていなかったシロアリ被害があったり、雨漏りがあったりなど）、
どのような権利が買主に認められるのでしょうか？
主に認められるのは以下のようなものです。
- 追完請求（修補請求）…購入後に分かった瑕疵について、修繕するための費用を請求できる。
- 代金減額請求…追完請求をしても売主が追完請求を実行しない場合は、代金減額請求をすることができます。明らかに追完ができない場合は直ちに代金減額請求も可能です。
- 催告解除…追完請求や代金減額請求に応じない場合、買主は催告をした上で契約解除、つまり購入をやめることができます。
- 無催告解除…契約の目的を達しないときにできる契約解除で、催告をすることなく直ちに契約解除ができます。
- 損害賠償請求
契約不適合責任を問う内容としてはシロアリや雨漏りが多いですが、
こういった物理的な瑕疵以外にも、過去に自殺や殺人事件などがあった、というような心理的な瑕疵や、
近所の騒音や悪臭、振動といった環境的な瑕疵も含まれます。
関連記事：中古物件のリフォームはここにお金がかかる！内見時に見るべきポイント
契約不適合責任免責は中古物件ではあるある
ここまで契約不適合責任の内容をしっかり見てきましたが、ちゃんと理解できると「免責」というのがかなりリスクがあるということがご理解いただけたのではないでしょうか。
ですが、実は中古物件の取引は締約不適合責任免責で取引するケースがとても多いです。
特に最近個人投資家の方に流行っている築古戸建に関しては免責での売買が非常に多いですね。
そもそも物件としてすでに価値がなくなっている、あるいはほとんどない物件なのに、瑕疵担保責任まで負っていられない、という感じだと思います。
かく言う私も、瑕疵担保責任免責でもう何度も物件を売却しています笑
契約不適合責任免責で売買をする際は、リスクはかなりあるのだ、ということを理解した上で、
購入前に入念に物件をチェックし、売買契約書の内容もしっかりと理解しておくようにしましょう。
疑問に思ったことはなるべく購入前にしっかりと聞くこと。
信頼できる仲介業者さんに仲介をお願いする、ということも大切なことです。