中古のアパートを色々見ていると検査済証がない物件というものがあります。
こういった物件は珍しいのかなと思っていたのですが、どうやら築古の物件の場合は検査済証がない物件も少なくないようです。
検査済証がない物件というのはどういう物件なのか、物件を購入するにあたってデメリットはあるのか、ということについて解説していきたいと思います。
検査済証がない物件ってどういう意味？
通常建物を建てる場合は工事を着手する前に建築確認申請を行います。
この建築確認申請はこれから建てようとする建物の内容を事前に提示したものであり、実際に建物がその図面通りに建てられているかどうかということはこの時点ではわかりません。
そして建物が完成したら建築主は4日以内に完了検査申請書を提出しなければいけないと定められています。
この申請に基づいて地方自治体や指定確認検査機関が実施するのが完了検査です。
この完了検査では敷地形状や建物の仕様が建築確認申請書と合致しているか否かが検査されます。
そしてこの検査に合格して交付されるのが検査済証なんですね。
つまり検査済証がないということは、建物が建築される前に申請した建築確認と実際に立っている建物が適合しているかどうかという検査が済んでいない建築物ということになります。
これはつまり違法建築を行っている可能性があるということなんですね。
ちなみに、あくまで可能性であって、この時点で違法建築であることが確定するわけではありません。
では検査済証がない建築物を購入するデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
検査済証がない物件のデメリット
違反建築物は融資がおりない
違反建築物とは現在の建築業法や都市計画法に違反している建物のことを言いますがこういった違法な建物には金融機関が融資を行ってくれません。
金融機関がこういった違法建築物に融資をしてしまうと「違法建築物を延命させた」ということになってしまうからです。
そのため物件を購入するにあたって融資を受けるには検査済証が必ず必要になってきます。
融資を受けなくても現金で物件を購入することができる場合もあるでしょう。
しかし自分が物件を購入する時は良くても、結局売却する時も同じ事が起こるので買い手が見つかりにくいという懸念事項が出てきます。
不動産投資をする時は売却のこともしっかり念頭において行わなくてはいけないので難しいところです。
買うことはできても得ることができない物件というのはなかなかリスクが高いですよね。
違反の責任が買主にも及ぶ
実は違反建築物を建てたのが前所有者であったとしても違反の責任は新しい所有者にも及んでしまいます。
こういった事情を知らずに購入した買主が厳しい行政指導や是正命令を受けて一部解体工事をするという事態もありえました。
このようなトラブルに巻き込まれないために、検査済証のない建物は敬遠される傾向があります。
増改築や用途変更はできない
建物を購入した後に増改築や用途変更をしたいと思っても、今の建物の適法性が証明できないと建築確認申請を受け付けてもらうことができません。
物件を購入した後で手を加えたいと思っている場合は注意が必要です。
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検査済証がない建築物への対応策
実は中古物件に関しては検査済証がない物件は多いです。
国土交通省の資料によると平成10年の建築全般の受験率は38%となっていますしそれ以前に遡ると20%以下という数字になっています。
つまり築20年を超える住宅では検査済証のない物件が多いのです。
検査済証がない物件はどのような対応策があるのでしょうか？
検査済証を紛失しているだけの場合
検査済証を取得しているはずなのに紛失してしまっているという場合は、市役所などで台帳記載事項証明書を取得することで検査済証が交付された建物であることを証明することができます。
既存不適格建築物の場合
現在の建築基準法には適していないけれど、建築当時はきちんと当時の基準に則っていた物件であるという可能性もあります。
建築基準法は昭和25年に施行された法律であり今までにも何度も法改正が行われているからこういったことも沢山あるわけです。
そういった物件は12条5項報告というものを役所に提出することで検査済証と同等の証明とすることができます。
ガイドライン調査機関による調査の利用
国土交通省が示している「検査済証のない建築物に関わる指定確認検査機関などを活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドラインに基づく調査」によって適合性を証明する方法もあります。
これは国土交通省に届出をしたガイドライン調査機関の調査によって建築物を調査し、既存不適格建築物であるが違法建築物でないことを明らかにする方法です。
この方法は増築や用途変更の建築確認申請を行うことを前提とした民間会社によって運営される方式であり、検査済証と同等の証明としての効果を果たすものではないので注意が必要です。
違法建築だった場合
検査の結果不適合事項などがある違法建築物だった場合は法令に適合するように改修に努めるとともに特定行政庁へ相談しなくてはいけません。
検査済証がないことによって火災事故などによる死者が出た場合に罰則適用の懸念があったりもします。
また火災保険も違法建築の場合は免責となり、保険金がおりない可能性も高いです。
検査済証のない物件を購入しようか検討している場合はどのような背景で検査済証がないのかということも確認しましょう。