不動産投資をする時に最初に考えるのは「どんな物件を購入しよう」ということだと思います。
色々な物件があって、初心者の方にはどんな選び方をすればいいのか、ということもなかなかわからないでしょう。
膨大な物件の数の中から投資する物件を探すために、まずはどんな規模の物件に投資をするか、ということを決められるといいと思います。
つまりは、
- 戸建て
- 区分（マンションの一室など）
- 一棟もの
から、どのサイズ感を選ぶか、ということですね。
戸建て、区分、一棟もの、全てに投資をしてきていますので、
実体験を踏まえて、それぞれにどんな特徴があり、どんなメリットデメリットがあるのか、ということを今回は解説してきたいと思います。
戸建て
実は私も最初は地方の築古戸建てを購入するところから不動産投資を始めました。
メリット：規模が小さく投資を始めやすい
戸建て物件は規模が小さくて投資を始めやすいという点でおすすめです。
地方の中古築古戸建てだと数十万円程度で購入することができるものも多く、
最近はご自分でDIYをされて築古戸建てを賃貸に出すという方もいらっしゃいますよね。
DIYは時間と労力はかかりますが、通常業者さんに依頼するような内容を自分で作業することによって、どこにどれくらいのお金と手間がかかるのか、ということが理解できるようになるため、
初心者の方が不動産を学ぶ上でも良い選択なのではないかと思います。
（なかなかDIYを全部自分でやるとなると購入してから賃貸に出すまでに時間がかかってしまうのがネックですが）
特に、自営業の方などで属性が高くなく、金融機関からの融資を受けづらいという方は、
こういった地方の戸建てであれば現金で購入することもできるものが多いですから、
まとまった頭金を用意することができないという方は戸建てがおすすめです。
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リフォームについては学んでおくべき
DIYではなく業者にリフォームをお願いする場合は、
戸建てでも数百万円くらいかかってくるものもあります。
特にお風呂や水回りなどは100万円〜200万円ほど修繕費がかかってくることも珍しくありません。
最初からリフォームが相当必要になってきそうな築古戸建てを選ぶのは少しリスクがあります。
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デメリット：収益性が低く、管理会社に管理をお願いするのも難しい
戸建ては一室しか部屋がありませんから、収益性はかなり低くなってしまいます。
（ただ、ファミリー向けの戸建てであれば、一度入居してもらえれば空室になりにくいというメリットはあります。）
本当にお小遣い程度で不動産投資を始めたいという人にはおすすめですが、
収益性が低い分、管理会社さんにも管理をお願いするのが難しかったりもするんですね。
やることはあまり変わらないのに、規模の大きい物件であれば管理手数料がいっぱい入ってくるのに対して、戸建てだと一戸分の管理手数料しか入らないわけで、管理会社としては金額に対して手間がかかるのが戸建てなのです。
自分が住んでいるエリアの近くなのであれば、自主管理という選択肢を検討してみるのも良いかもしれません。
区分
最近私も都内好立地の中古区分を購入しました。
2000万円いかないくらいの金額で購入することができ、リフォーム後すぐに入居が決まって、かなり楽に運用ができています。
メリット：手の届かない金額ではない、管理しやすい
中古戸建てに比べると劣るものの、中古区分も手の届かない金額ではないことが多いです。
私が購入した中古区分も2000万円ですが、都内のかなり良い地下鉄駅から徒歩1分。
駅近であればすぐに入居が決まることが多いですし、こちらも一戸しかないので管理はしやすいですよね。
銀行である程度の金額が借りられそうなのであれば、投資初心者にもおすすめです。
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デメリット：収益性はそれほど高くない
私が購入したのは都心の区分なので、家賃もそれなりに設定することができていますが、
やはり戸数が一戸だと収益性はものすごく高い、というわけではありません。
収益性が低いというのはデメリットですが、リスクを抑えて投資ができるのはやはり魅力的かなと思います。
ただ、区分で投資をするならエリアはしっかり選んだ方が良いでしょう。
一棟もの
なかなか最初から一棟ものに投資、というのは勇気が要りますが、
そういう人が全くいないというわけでもありません。
投資規模をどんどん大きくしていきたいという方は最初から一棟ものにチャレンジされる方もいらっしゃいます。
メリット：収益性が高い
やはりなんと言っても一棟ものは収益性が高いです。
家賃5万円だとしても6戸あれば満室で30万円毎月入ってくるわけですから、結構なお金になりますよね。
10戸以上ある物件も所有していますが、
入ってくるお金としては大きいので、しっかり不動産投資をしている感はあります。
デメリット：管理は大変、金額も高い
どうしても戸数が多ければそれだけトラブルは多くなります。
入居率もいつも気にしなくてはいけない側面がありますので、心配事は多いですね。
何かトラブルがあればすぐに現地に行けるようにしておかなくてはいけない、というのも難しいところです。
これは必須というわけではないですが、やはり管理会社さんに「熱意をもってやってるオーナーだ」と思ってもらうことで、入居付けを頑張ってもらえたり、情報を共有してくれやすくなったり、というのが確実にあるので、
時間を割く、足を運ぶ、ということは大切にするべきだと思っています。
また、最初はある程度頭金を用意しなくてはいけなくなりますし、融資金額も大きくなるので、かなりリスクは高いでしょう。
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投資する物件の規模は、自分がどれくらい不動産投資に手間や時間をかけられるか、ということを考えて選んでみると良いと思います。
不労所得と言われがちですが、意外にやることは多いんですよね。