不動産売買時に重要になる境界の明示、という項目。
契約書にも記載がある項目で、一応知っておいた方が良いことだと思います。
というのも、この前購入を検討していた物件を現地に見に行ったのですが、
その時に、物件の境界線が分からない、という話があったのです。
「契約を交わすまでに境界明示しないとですね〜」という話をしていました。
不動産を購入しようか検討する時に、こういった話が分からないと困るシーンも出てくるかと思いますので、今回は境界明示について解説してみたいと思います。
境界の明示とは
明示とは「明らかに示す（はっきりさせる）」という意味ですね。
つまり境界の明示とは、どの範囲が対象の不動産のなのか、ということをはっきりさせる、ということです。
不動産というのは実際に見てみるとどうも不明瞭なもので、
どこまでが所有の土地なのか、どこからが隣の人の土地なのか、ということが空間で目に見えるわけではないですよね。
AR技術なんかが不動産業界にもっと浸透したら、そういうこともできるようになるのかもしれませんが笑
そんな未来が早く来ることを待っています。
現時点ではそんな先進技術もありませんから境界標というものを打って、隣地の境界を明示しています。
売主が売買契約締結後、残代金支払日までに、買主に現地で境界を指示して、隣地との境界を明示することを定めた条項があるのです。
境界標がない場合は、土地家屋調査士などの資格者に依頼をして、新たに境界標を設置してもらわなければなりません。
実はこのように、境界標がない、というケースは少なくないのです。
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境界明示はなぜ必要？
このような不動産の境界明示はなぜ必要なのでしょうか。
一番の理由は隣地との境界トラブルの防止です。
登記簿の公図は古いものも多く、公図が古いと現在の状況と一致しない、というケースが結構あるんですね。
そのため、不動産を購入したあとでトラブルに発展してしまうこともあります。
お隣さんとの認識を一致させるためにも、現地の具体的な場所に境界標が必要になってくる、というわけです。
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境界確定と境界確認
境界明示のことと一緒に覚えておきたい言葉が
- 境界確定
- 境界確認
の2つの言葉です。
似たような言葉なので混同してしまいがちですが、意味が異なります。
境界確定
境界確定とは土地の地番を区切る線のことです。
地番とは登記簿に登録するときに必要になる土地の番号で、地番と地番の境を境界と言います。
この境界が不明瞭だとトラブルの元になります。
もし隣地とトラブルになった場合は、境界確定訴訟をして境界を判決により確定することが可能です。
また、2006年には筆界特定制度というものが設けられました。
こちらは境界を特定する新たな制度として大きく注目されている制度です。
内容としては、トラブルを抱えている当事者の申請内容をベースに、筆界特定登記官が筆界調査員に依頼をして、調査内容によって境界が特定される、というものです。
国が境界線を設定するので、トラブルを迅速に解決できる方法です。
境界確認
不動産売買におけるトラブルを防止するために、売主に義務付けられている境界明示を確認することそのものを言います。
不動産投資業界で大事になってくるのはどちらかというとこちらの方ですね。
実はこれは以前は義務付けられたものではありませんでした。
ですが、売主が境界確定訴訟中なのにも関わらず、それを隠して不動産売買をしてしまうケースがあり、それによってトラブルが起こることが多かったんですね。
そういった背景もあり、不動産売買時に境界確認が義務付けられるようになりました。
境界確認の際には、対象となる隣接者全員が立会いのもと、確定測量を行わなければなりません。
そのときの測量士も資格を持っている土地家屋調査士に依頼することが義務付けられています。
公道に隣接している場合は、官民境界査定員に調査してもらうこともあります。
確定測量後は関係する地権者の実印が押された筆界確認書が作成されます。
現地を確認したときに、境界についても聞いておこう
不動産を購入することを検討している時、私は必ず現地を訪れるようにしています。
中にはネットで物件情報を見て、そのまま購入の申し込みをする方もいらっしゃるようですが、現地を見てみないことには分からないことも多く、
また物件の周辺環境については、自分が実際にその土地を歩いてみる、というのが一番情報を得られると思っているんですよね。
そのついでに境界標も確認しておくと良いでしょう。
境界表についてはコンクリート杭や御影石、プラスチックや木で作られた杭など、さまざまな種類があり、素人が見ただけでは判断できない場合もありますので、
仲介の不動産業者さんに境界についても、どのようになっているか確認しておいた方が良いかと思います。