先日、お世話になっている不動産の管理会社さんにご挨拶に行き、管理をお願いしている物件を一通り見に行ってきました。
管理会社さんとなるべく会うようにする
1年に1度は最低でも管理会社さんへご挨拶にうかがうようにしています。
私自身は東京に住んでおりますが、所有している物件は地方が多く、毎回ご挨拶回りの時期になるととんでもない頻度で飛行機に乗ることになります笑
実際に顔を見てお話しをして管理をお願いすることで、よりコミュニケーションが取りやすくなりますし、
いろいろとご当地情報も教えて頂けますので、やはり地方であっても足を運んで定期的に物件の様子は見に行った方がいいと思いますね。
管理の方も毎日物件を監視してるわけではありませんので、物件を見に行ってみたらものすごい雑草が生えてた！なんてこともあります。
つい最近も物件を見に行ったらそうなってたことがあって、雑草の処理を頼みました。
今回は管理をお願いしている物件以外に、売買物件も見せていただくことになりました。
マイソクを瞬時に判断
何枚かマイソク（物件情報が簡単にまとまっている1枚のプリント）を渡していただき、
この中からどれ見たいですかー？
と言われました。
時間にも限りがありますので、全て見て回るわけにはいきません。
そこで2つピックアップして、案内をお願いしました。
この時自分の中で見ていたところは、
- 土地値に対して建物部分にどれくらい金額が乗っているか
- 賃貸需要のある土地か
ということです。
地方の物件の場合は大体坪3万円〜10万円くらいに土地値は落ち着きますのでそれくらいの数字のイメージで、
坪数に対して土地値を掛けると、売り出し価格のうちどれくらい土地値が占められているか、ということが分かります。
つまり差し引きすれば、建物部分にどれくらいの値付けがされているかということも分かるわけですね。
築年数と合わせてみて、「これはちょっと建物部分に金額が乗りすぎているな」と思ったものに関しては、大幅な指値が出来なさそうなら見るのをやめます。
また物件をいくら安く購入できてもお部屋が埋まらなければ意味がありませんので、賃貸需要があまり期待できなさそうな物件も選漏れとなります。
ある程度そのエリアのことについて理解していれば、マイソクをいくつか渡されても地名を見るだけで即判断ができるようになります。
逆にそれができないエリアなのであれば、そのエリアで投資をするのはやめておいた方がいいでしょう。
マイソクに書いていないことを質問してみる
マイソクには基本的なことが書いてありますが、ここに書いていないことは不動産屋さんに聞かなくてはいけません。
何を聞いたらいいのか、実際に私が聞いたことをまとめてみます。
修繕履歴
物件の大規模修繕履歴をまず聞きます。
いつ、どのような修繕をしたか。
これによって、将来どのような修繕をしなくてはいけないか、ということが予測できます。
外壁を一度もやってないような築古アパートだったりすると、自分が所有している間に外壁をやらなくてはいけなくなるかもしれません。
大規模修繕は一度にかなりのお金がかかりますので、なるべくやらない方向でいきたいものです笑
何をすれば数日が埋まるか
これも担当の方とお話しして聞いていくことですが、「あと何をすればお部屋が埋まるか」を聞きます。
管理をやってくださっている方は内見のご案内をやって頂いてるので、日々、入居検討者にどんな要望があるのか、ということを聞いています。
なので管理の担当の方にお話を聞くのが一番ですね。
今回聞いた物件は
テレビモニター付きインターフォンを入れるといいと思います！あとはキッチンを変えていないお部屋がいくつかあるので、それは変えた方がいいですね。
とおっしゃっていました。
テレビモニター付きインターフォンは私も何度かつけたことがありますので大体の予算感がわかります。
またキッチンもある程度は試算できますので、
どれくらいの値段で買って、どれくらいリフォームにかければ埋められるか、ということが計算できますね。
利回りは○%くらいほしいな…というのを決めて、指値の金額を考えます。
関連記事：インターフォンの取り付け費用は1.5万円くらい！空室対策に
指値をどれくらいできそうか
これはマイソクを見た時点で聞いてもいいと思いますが、指値が全くできなさそうな物件に関しては、「買いたい」と思う値段でなければ却下となります。
あくまで自分の中で買いたいと思う金額を利回りとリフォーム代などを含めて計算し、そこまで指値ができそうな物件を選びます。
ここで妥協はしないようにしています。
関連記事：不動産の指値は失敗覚悟で入れてみます
あくまで私のやり方ですが、売買の参考になれば幸いです。