マンション投資をする場合は
- 区分所有
- 一棟買い
の二種類あります。
マンションを一棟買いし、投資をしようと考えている人もいるかと思いますが、
一棟まるまる買うとなるとなかなか大きな投資になると思います。
物件を購入する時には、その投資のメリットばかりが見えてきてしまうものですが、
マンションを一棟買いする、ということのリスクについてもきちんと学んでおきましょう。
投資はあくまで投資。
プラスになることもあれば、マイナスになる可能性も大いに孕んでいます。
空室のリスク
マンションを購入する時に数字として目に入ってくるのは
満室時にどれくらいの利回りがあるか、といういわゆる表面利回りの数字です。
それを鵜呑みにしてマンションを一棟買いしてしまうと、実際に運用した時に、思ったほど収益が出ず、
特に空室率に悩まされることになるでしょう。
一棟買いをすれば扱う部屋数が多くなるので、リスク分散になる、というメリットもありますが、
その逆に、空室率が高い時との差が大きくなる、というリスクもあります。
総務省統計局によると、共同住宅の空き家率は全国平均で約19％です。震災直後の仙台市内に関しては空き家率が数パーセントだったかと思いますが、全国平均だと高いんですよね。
もし家賃10万円で50戸あるマンションを一棟買いしたとして、
空室率が20%だとしたら、
年間の家賃収入の差が、満室時と比べて1200万円も出てくる、ということです。
当初予定していた年間家賃収入から1200万円もマイナスが出てくると、相当予定が狂うものだと思います。
表面利回りだけでなく、きちんと事業計画を立てることも大切です。
ランニングコストや、リスクをしっかりと把握しておくことができれば、
マンションの一棟買いもしっかりと収益をあげられる投資方法だと思います。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
修繕費がかさむ
一棟買いしたマンションを管理する、となると
修繕費も大幅にかかってくることがります。
物件が大きければ多いほど、共有部分の修繕費も多くかかるようになるでしょう。
管理は不動産管理会社に任せた方が、運用して行くのは楽だと思います。
管理費の相場は家賃収入の5%程度です。１棟買いをする場合に自主管理をする投資家は少数派だと思いますが、１棟目の場合だと、自主管理を考える人もいるんですよね。
１棟のマンションを管理するためには、様々なメンテナンスが必要になってきます。
- 外壁
- 内装
- 水道
- エレベーター
等、メンテナンスが必要な箇所は多いのです。立体駐車場を設けている場合はさらに立体駐車場の維持も必要になってきますね。
立体駐車場の鉄板は１枚でも数百万円する場合があります。
少し考えるだけでもその大変さがわかりますよね。
関連記事：30坪でも駐車場経営を始められる？他におすすめの活用法は？
売りたいと思った時に売れない
不動産というのはなかなか売りたいと思った時にすぐに現金化できない資産です。
どうしても区分所有よりも規模が大きくなってしまう一棟買いの場合は
売りたいと思った時になかなか売れない、という傾向が強いです。
とはいえ、条件によってはマンションを売ることで大きなキャピタルゲインを得ることができる場合もあります。
特に、築年数がそれなりに経過していても価値が高まっていくヴィンテージマンションなんかは、大幅なキャピタゲインも狙えるでしょう。
不動産会社に査定の依頼をし、さらにどのタイミングで売りに出すのか、ということをしっかりと見極めた方が良いでしょう。
不動産が繁忙期になる時期の手前で売りに出す、というのも一つの手です。
災害によるリスク
一棟買いをすることによって、
たくさんの部屋を一箇所に持つ、ということになりますよね。
そうなってくると、災害リスクを分散させることができなくなってしまいます。
特に築古物件を検討している場合は、その物件が旧耐震基準で作られているものの場合、
新耐震基準に対してどれくらい作りが脆いものなのか、ということを理解しておきましょう。
ヴィンテージマンションの場合は、旧耐震基準で建てられたマンションでも
新耐震基準も満たしている、というような建物もあります。
まずは耐震基準をどの程度満たしている物件なのか、ということを調べて
そのマンションの購入を検討してみると良いのではないでしょうか。
さらに、物件を購入する時は、災害リスクも念頭に入れて
地震保険や火災保険などの保険に加入しておくことも大切です。
特にマンション一棟買いの場合は、この保険に加入しているかどうか、というところが
いざという時の助けになりますので、保険についてもしっかり知識を身につけておいた方が良いでしょう。
日本は地震大国ですからね。
管理会社との密なやり取りが重要になる
これはどの物件でも同じことが言えるのですが、
管理を任せている不動産管理会社との密なやり取りというのは不動産投資を行う上でとても重要なことです。
特にマンション一棟買いをして投資を行うのであれば、
空室率をなるべく下げるためにも、不動産管理会社の管理についてしっかりとやり取りをし、共有事項を確認しておくことが大切でしょう。
自分が大きな物件を管理する、というのはとても難しいことで
それをお願いしているわけですから、お願いしたら投げっぱなし、というのではなく、常に物件のことを気にかけるようにしましょう。
物件が大きいからこそ、トラブルも増えますし、必要な不動産知識も増えます。
それがリスクの一つとも言えるので、
管理会社とうまく連携して、運用を行なって行きましょう。
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