物件の特徴を示す情報の一つに建物の構造がありますよね。
種類としては細かく書くと以下のようなものがあります。
- 木造（W造）
- アルミ造（AL造）
- 軽量鉄骨造（S造）
- 重量鉄骨造（S造）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
- コンクリート充填鋼管構造（CFT造）
- コンクリートブロック造（CB造）
今回はこの中でも混同しやすい鉄骨造と鉄筋コンクリート造の違いについて。
不動産投資的な観点からお話ししようと思います。
鉄筋コンクリート造（RC造）とは
鉄筋コンクリートはReinforced Concreteと呼ばれ、この頭文字をとってRCと言われます。
不動産業界では「RC」という人が多いですね。
意味としては、「強化されたコンクリート」という意味になります。
コンクリートに鉄筋（太さ1cm以上の鉄の棒）を埋め込んだ構造のことで、木造と比較すると、
- 遮音性
- 気密性
- 耐震性
- 耐火性
に優れており、マンションなどの集合住宅に適しているので、よく使われています。
RC一棟ものなんかは不動産投資家からすると憧れ…というような感じです笑
一般的には10階建てまでの中低層マンションなどで使用されることが多いですが、最近は強度の高いコンクリートが開発されており、高層マンションでも使用されることが増えました。
鉄骨造（S造）とは
鉄骨造はS造とも呼ばれます。
これは鉄の合金である鋼（Steel）を柱や梁などの骨組みに使用しているからです。
鉄筋コンクリートより軽いので、構想マンションで採用されるケースが多いです。
もちろんその他にも一戸建てや工場、倉庫といった施設にも用いられています。
鉄骨造の中には軽量鉄骨造と重量鉄骨造がありますが、この違いは使用される鋼材の厚さです。
6mm以下の鋼材を使っているものは軽量鉄骨造、
6mm超えのものは重量鉄骨造と呼ばれます。
軽量鉄骨材は軽くて扱いやすいという特徴があり、工期が短くなって建築費用も安く抑えられます。
そのため賃貸アパートなどでも採用されることが多いです。
それに対して重量鉄骨は柱や梁が丈夫なため、鉄骨の本数を減らして建築することができるという特徴があります。
そのため広い空間を確保しやすく、大型のホームセンターなどに採用されるケースが多いです。
鉄筋コンクリートは高いが丈夫
鉄筋コンクリートはどうしても建築コストがかかるというのが一番のデメリットです。
不動産を見ていてもRCは高いですね〜
地方の投資用一棟マンションを見ていても、数千万円台後半から億超えのものが多いです。
融資がしっかり引けないと購入は難しい規模になってきます。
私は売り出し価格を見た時に、土地の値段と建物の値段に分けて計算してみるようにしているのですが、
木造アパートだと売り出し価格に対して土地の値段が占める割合が多いものが結構あります。
木造の場合、築古物件なんかは建物にはほとんど価値がないですからね笑
それに対してやはりRCだと土地の値段の割合が低く、建物の部分の値段も相当乗っているな、というのが多いです。
建築コストもかかっているものですので仕方がないなとは思いますが、そうなってくるとやはり利回りの高い物件を…というのが難しくなります。
どうしても利回りの部分を考えると木造の方がコスパが良い感じがしますよね笑
ただ、RCの方が丈夫というのは強みです。
地震や火災などの災害に強く、経年劣化もしづらいので、ランニングコストは木造に比べるとかからないですよね。
最近特に日本各地で地震が多くなっていますから、そういう意味ではRCの方が安心かなと思います。
私は所有している物件が築古の木造が多いので、地震がくるたびにヒヤヒヤしています。
ちなみに鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。
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鉄骨造は軽くて弱いが安い
鉄は耐久性はあるのですが、火災には弱いという声質があります。
特に軽量鉄骨造の場合は火災に耐えるために耐火被覆材などを使用する必要があります。
耐火被覆材などで昔よく使われていたのがアスベストですね。
さらに鉄筋コンクリート造と比べると遮音性が低い、というデメリットもあります。
軽量鉄骨造は軽くて扱いやすいというのもあって建築コストが安いのがメリットで、中古不動産の場合も軽量鉄骨造の不動産は比較的購入しやすい金額になっていることが多いと思います。
法定耐用年数は軽量鉄骨造では厚さ3mm以下の場合19年、3mm超〜4mm以下だと27年、重量鉄骨造が34年となっています。
まとめると、
- 鉄筋コンクリート造はコンクリートに鉄筋を埋め込んだ構造で、丈夫かつ災害に強いが高い
- 鉄骨造は重量鉄骨と軽量鉄骨があり、使われる鋼材の厚さで種類が異なる
- 重量鉄骨造は間取りの自由度が高く大型の建築物が多い
- 軽量鉄骨は安いが災害には少し弱い
というのが特徴となります。
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