老後に必要なお金は2000万円なんていう話があります。
終身雇用が当たり前ではなくなった今、生涯の転職平均回数も3回を超え、とてもではないですが退職金とそれまでの貯金、そして年金だけで老後の生活をまかなうことができる世の中ではなくなってきてしまっています。
そんな中、老後のための資金作りで不動産投資を考えているサラリーマンの方も多いでしょう。
不動産投資を始めるなら若ければ若いほど良いと思います。
しかしサラリーマンとして大家業を営むのはなかなか難しいです。
本業がある場合、不動産業に時間を割くことが出来ず、失敗してしまうパターンもよくあります。
今回はサラリーマン大家が陥りやすい失敗のパターンについて解説してみたいと思います。
不動産を持っていれば儲かると思ってしまう
サラリーマン大家の場合、本業はやはり会社員になってしまうので不動産について勉強をする時間を取ることができません。
そのため不動産を購入したはいいけれどほとんど放置状態、ということになりがちです。
しかし不動産は決して持っているだけで儲かる投資ではないのです。
家のメンテナンスも必要ですし、家賃相場や人気の設備などにもトレンドがあります。
常にライバルの物件に負けないためにはどうしたらいいかということを考えていかなくてはいけません。
もちろん不動産を管理してくれる管理業者とのやり取りも大切です。
管理会社は多くの不動産を抱えていますから、その中で紹介したいと思える物件を優先的に紹介するものです。
物件を紹介するには人なので、オーナーとコミュニケーションが密に取れている物件の方が紹介しやすいでしょう。
持っているだけで儲かると思ってはいけないのは不動産です。
関連記事：不動産投資のランニングコストにはどんなものがある？
ローンの比較ができていない
不動産を購入する場合は多くの場合がローンを組む形になると思いますが、それも営業マンに言われるがまま比較検討この前にローンを組んでしまうパターンが多いです。
「返済能力がない人にお金は貸さないだろうから、お金を貸してもらえたということは自分に返済能力があると認めてもらえたからだろう」と考える人がいます。
100%間違った考えというわけではないのですが、返済能力に多少のリスクがある場合は、金利を高くすることを条件にして銀行は融資を実行します。
貸し倒れのリスクが大きくなる場合金利を高くするというわけです。
しかしその意図を銀行から直接解説してもらえるわけではありません。
なるべく低い金利でローンを組めるように、しっかりと内容を検討する必要があるでしょう。
金利が高すぎると早い段階で資金が底をついてしまい、経営が立ち行かなくなってしまいます。
関連記事：不動産投資をする時、日本政策金融公庫でローンを組むのはどうなの？
売却のことを考えていない
物件の購入時に物件の売却のことを考えられていない場合失敗してしまいます。
ある程度賃貸経営をして物件を購入する時にかかった金額を回収することができても、その物件を売却することができなければ利益を得ることができません。
物件を購入する前に何年くらい所有するのか、どのタイミングで物件を売却するのかということを考えておいた方が良いでしょう。
思ったタイミングで物件を売却することができず、空室が続くような物件になってしまうと負動産になってしまいます。
特に不動産初心者にとっては物件を購入する時に売却のことも考えるのは難しいことだとは思います。
しかし不動産投資をする場合は出口戦略を最初から考えておくことも必要なことなのです。
関連記事：不動産投資における物件売却の適切なタイミングとは？
サブリースで破綻
「空室が出てしまってもサブリースを行えば大丈夫です」という営業マンの言葉に安心してしまって不動産経営は失敗するサラリーマンが多いです。
サブリースで全ての大家がきちんと儲けを出せていたらサブリース会社は潰れてしまうでしょう。
実際途中でサブリース会社が潰れてしまうということもあるんですけどね。
途中から勝手に家賃を減額されたりしてローンの支払いが困難になってしまうというケースが多いです。
自分が何も考えなくても不動産を持っていれば利益を得ることができると考えるのはやめましょう。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
利回りだけで判断してしまう
利回りだけに目が行ってしまって物件を購入してしまうと失敗します。
利回りが高いということは、物件の販売価格が安いということでもあります。
安い物件にはそれなりの理由があります。
高利回りに見える物件でも入居者希望者が全く見つからないような物件では意味がありません。
利回りとして書かれてる数字は表面利回りです。
空室率や修繕履歴などを調べて実質利回りを自分で計算できるようにしておきましょう。
関連記事：表面利回りの計算方法と隠された罠！
買い時、売り時を誤る
世界的に不景気になってくると怖くなってしまって不動産を売却する人がいます。
もちろん不景気な時に不動産を売却してしまうと、通常の相場よりもかなり安く物件を売らなくてはいけなくなってしまいます。
逆に景気が良い時は、物件の相場価格よりも高い値段で物件を購入しなくてはいけなくなるでしょう。
こういった時代の流れを見誤ってしまい、買い時や売り時を誤ってしまうと不動産投資で失敗してしまいます。