不動産投資をする際は、なるべく安く不動産を購入する、ということが大切です。
安い物件を購入することができれば、それだけ利回りが良くなりますからね。
誰だって1円でも安く物件を手に入れたいものでしょう。
不動産を購入する時、不動産の売り出し価格から少し価格を下げてもらえないか交渉するのが指値交渉です。
指値交渉は割と当たり前にされているものではありますが、不動産投資初心者の方からすると、どこまで指値を言っていいのか、どのように言えばいいのか、わからないですね。
物件の中には、そもそも売り出し価格の値付けが元から安く、指値するような物件じゃないものもあります。
逆に「指値しやすい物件」というのもあって、そういった物件は「こういう理由でこれくらい指値でお願いします」と理由付けがしやすいんですね。
ではどのような物件が指値しやすい物件なのか？
その特徴について、今回は解説していきたいと思います。
周辺相場よりもかなり高い
売り出し価格が周辺の相場よりもかなり高い物件というのは指値しやすいです。
ただ初心者の方にとっては、その周辺相場がよくわからないものですよね。
そういう時は、同エリアにある同じくらいの間取り、サイズの物件の売り出し価格を調べてみましょう。
さらに、不動産の販売価格というのは土地と建物に分解することができます。
土地の部分は公示価格がネットですぐに出てきますから、土地の面積に土地の値段をかければすぐに計算することができるんですね。
売り出し価格から土地の値段を引けば、建物部分にどれくらいの値付けがされているかということがすぐにわかります。
私はここで、販売価格のうちなるべく土地の値段の割合が高いものを選ぶようにしています。
建物部分は経年劣化に伴い、いつか価値がなくなってしまいます。
しかし土地の部分に関しては経年劣化していくことはありません。
周辺相場によって値段が上下することはあれど、価値が全くのゼロになるということはほぼあり得ないのです。
だからこそ、価値の変動が少ない土地部分が販売価格のうちどれくらいを占めているのか、ということはいつも計算するようにしています。
なるべく競合物件とも比較できるように、購入したい物件があるエリアの物件は普段からチェックしておくようにしましょう。
離婚・相続・転勤などの理由で売却する場合
家を売却する理由が
- 離婚
- 相続
- 転勤
などの場合は、指値交渉が通りやすい傾向があります。
これは不動産として抱えているよりも早く現金にしたい、と考えている売主だからです。
離婚する場合はどちらかが家に住み続けるよりも不動産を現金に換えて早く財産分与したいと考えていることが多いです。
さらに不動産業界には詳しくない方が多いので、早く売れればいい、と考えている方もまた多いんですね。
相続に関しても同じで、親が不動産投資をしていたけれど自分はやるつもりがない、というようなケースは特に狙い目です。
不動産投資をしっかりされていた不動産なら、リフォーム費用を抑えられることが多いからです。
関連記事：中古物件の売却理由はどんなものがある？聞かれたら答えるべき？
狭小地・再建築不可・接道義務違反などの条件付きの場合
不動産自体が狭小地に建っていたり、再建築不可物件だったり、接道義務を果たしていないような不動産の場合は指値交渉がしやすいです。
販売物件の資料の中に備考としてこういった条件が書かれているかと思いますので、そのような条件がついている場合は指値ができる、と思っていいでしょう。
ただ、このような物件は特に初心者には扱いが難しいというのがネックでもあります。
大幅な指値が期待できる物件でもありますが、それは自分がその不動産を売却する時も同じ。
投資においては、将来自分がその不動産を売却することのことを考えて不動産を購入する必要があります。
特に初めて不動産を購入するような場合は、かなりリスクが高いと思いますので、あえてこういった特殊な物件を選ぶ必要はないかと思います。
関連記事：再建築不可物件購入のメリット・デメリット
長期で売れ残っている不動産
不動産売買のポータルサイトを定期的に見ていると、長期で売れ残っている不動産というのが結構あります。
こういった物件は指値交渉はしやすいですね。
一度物件掲載を取り下げて、さらにあげなおして新着物件として表示しているようなものもありますので、ちょっとずるいなと感じることがあります。これは要注意です。
指値はできるものの、長期で売れ残っている物件にはそれなりに理由があるものです。
他の投資家が手を出さないということは、それだけ難易度が高い物件である、とも言えるでしょう。
こちらも指値はできるものの、初心者にはおすすめできない物件ですね。
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指値できるから良い、というわけでもないので、どういう理由で指値ができそうか、ということはぜひ詳しく考えてみてください。