不動産投資をする時にまず最初にやることは物件探しですよね。
たくさんの物件情報を見て、どの物件を購入しようか、ということを考えます。
ですが、不動産投資初心者の方からすると、どういう基準で不動産を評価すればいいのか、ということがわからないと思います。
記載されている金額が妥当なのか？それとも割高なのか、あるいは割安なのか。
物件情報を見て、「これが適正価格なのか？」ということを判断するのに、収益還元価格を求める、という方法があります。
今回はこの収益還元価格の求め方について解説してみたいと思います。
物件情報に載っている価格と収益還元価格の違い
物件情報に記載されている売り出し価格というのは、基本的には売主が不動産業者と相談して決めて出している価格です。
私も何度も所有物件を売却していますが、この価格は最近成立した不動産取引事例や類似物件の売り出し価格を参考にして決めていきます。
また自分の中で「これくらいの金額で売りたいな」というのもありますね。
ただ、物件を売り出しているのは私のような投資家だけではありませんので、「相続したものの、不動産投資なんて全くわからないから、早く不動産を現金化してしまいたい」というような考えの方もいらっしゃいます。
こういった方の場合は、相場よりもかなり割安で売り出していることもあって狙い目の物件だと言えます。
逆に相場感覚が全くわかっていないのに高値で売り出しているような物件もあって、
こういった物件を掴まないようにしなくてはいけません。
高値で売り出している物件というのは、毎日見ていると徐々に値段が下がって行ったりもするので、毎日物件情報を見るということも大切ですね。
さて、そのような経緯で値付けされている物件ですが、
その値付けが本当に妥当なのかを見る時に使えるのが収益還元価格、というわけです。
この収益還元価格は、不動産の収益性に着目して評価額を算出する方法です。
該当の不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を算出する方法で、
不動産から生み出される利益が大きければ不動産価格も高くなり、
利益が小さければ不動産価格も安くなります。
不動産価格の決定方法の一つに積算法というものもあり、
これは土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価して合計する、というやり方ですが、
今回は収益還元法の方で考えていきたいと思います。
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収益還元法の二つの計算方法
収益還元法には二種類の方法があります。
それぞれの計算方法について解説していきます。
直接還元法
直接還元法は1年間の純収益を還元利回りで還元して不動産の価格を算出する方法です。
この直接還元法での評価額の求め方は
不動産価格（収益価格）＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り
となります。
純収益は収益から経費などを差し引いた実質的な利益を指します。
純収益が永久に続くとみなされる計算式であることから、永久還元法とも呼ばれています。
家賃設定を見て、一年間の収益を算出、
さらにかかってくる経費を全て考えて、それをマイナス、
出てきた数字を還元利回り（物件周辺の平均実質利回り）で割ります。
ここで出てくる還元利回りは物件情報に掲載されている利回りや周辺の取引事例を参考に設定してみましょう。
周辺の取引事例は国土交通省の「土地総合情報システム」を使うと、簡単に調べることができます。
物件情報に掲載されている利回りは表面利回りで、少し高めになっていることが多いので、できれば自分で少し家賃設定などをシビアにして、引き直してみると良いです。
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DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法
DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法の略です。
将来的に得られる利益と売却時のよそう価格を現在の価格に割引、その合計額を不動産価格とします。
こちらでは直接還元法で想定されていない、家賃の下落率や空室リスクなどを考慮して計算を行います。
直接還元法に比べると複雑な計算式になりますが、制度は高くなります。
計算式は、
年間純利益の現在の価値+将来の売却価格の現在の価値
という計算になります。
将来もらえるかもしれないお金というのは、現在では少し価値が落ちます。
これは投資業界では当たり前の考え方ですよね。
今持っている100万円は、利回り10%なら、来年には110万円になっているはずですから。
このように、将来もらえる価格を現在の価格に引き戻して考えるやり方となります。
ですがこれはなかなか難しいシミュレーションですので、初心者の方にはおすすめできません。
中・上級者が行っている法方と思っておいてください。
シミュレーションをするだけならタダですから、たくさん物件情報を見て、
まずは計算をたくさんしてみる、というのがおすすめです。
いくつもの物件を分析していると、段々と相場感覚が身についてきて、「この物件は割安かもしれない」というのがわかるようになってきます。