不動産投資を始めるにあたって一番最初に行わなくてはいけないのは物件の購入ということになりますが、
全くの初心者が物件を見始めても、その物件が「高いのか安いのか」、もっと言えば「値段にしては良い物件なのか、それとも内容に対して高い物件なのか」ということがわからないと思います。
ですが物件を購入するにあたって、「値段の割に良い物件を見つける」というのはとても大切なことですよね。
物件を購入しないことには不動産投資が始まりませんから、最初は「早く最初の物件を購入したい！」とみなさん思われると思うのですが、
購入してしまったらなかなか物件を別のものに変える、ということができないのが不動産投資です。
とにかく最初は物件を見極められるように相場感覚を身につけましょう。
相場感覚を身につけるために、どんなことをすればいいのか？こちらの記事で紹介していきたいと思います。
物件の種類を把握しよう
まず物件の相場感覚を理解する前に、物件にどんな種類があるのか、ということを把握しておく必要があります。
一口に不動産投資と言っても、物件にも色々な種類があり、規模が違えば相場感覚も変わってきますし、自分がどれほど時間や労力を割かなくてはいけないのか、ということも変わってきます。
大きく分けると物件の種類は、
- 戸建て
- 区分マンション
- 一棟もの（アパート/マンション）
になるかと思います。
それぞれの物件について少し見てみましょう。
戸建て
不動産投資というと戸建てのイメージはあまり無い方が多いかもしれませんが、
戸建ても賃貸物件として貸し出すことができます。
数は少ないので流動性は高くないですが、地方の築古戸建てであれば数十万円で購入できるような戸建ても多く、
一番小さな規模で始められる不動産投資なのではないかなと思っています。
この金額であれば融資を引かなくてもチャレンジできますので、例えば主婦の方や、フリーランスの方など、
属性的になかなか融資を引くのが難しいという方にはおすすめです。
区分マンション
多くのサラリーマン投資家の方に舞い込んできやすい話は区分マンション投資ではないでしょうか。
区分マンションの「区分」というのは、区切られた一室を所有する、という意味です。
一棟ものの場合はアパート、またはマンションをまるまる一棟購入する形になりますが、区分所有の場合は、一室ごとで所有者が異なる、ということですね。
こちらも中古であれば1000万円台から購入できるものも多く、手が出しやすい投資で、
投資初心者の方が選ぶ規模としては良い規模なのではないかなと思います。
ただ、東京都心の新築区分マンションなんかは5000万円以上するマンションも多く、
「新築である」ということにプレミアが乗りすぎているものはあまりおすすめできません。
新築というラベルが剥がれることで価格が急落してしまうものもありますので注意が必要です。
関連記事：区分マンションとは？投資を始める時に知っておきたい基礎知識
一棟もの
一棟ものはアパートやマンションの建物をまるまる所有して投資するやり方ですね。
規模が大きい分、労力も相当必要になりますが、収益性は一番高く、
不動産投資である程度稼いでいきたいと思っている方が目指すべき規模です。
不動産投資のみで生活ができている方はこの一棟ものをいくつか所有している、という方が多いですね。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
表面利回りの目安
それでは上記で紹介した物件の種類に沿って、それぞれの利回りの相場をお話ししてみたいと思います。
まず戸建てですが、地方で築古の戸建てをみていると、なんと利回りが100%近い物件なんかもあったりします。
実は私もこういった物件を最初に購入しました。
もちろん売却も難しいですし、築古なのでリフォームが必要なこともありますが、
私の場合はリフォームもせず、数年所有して売却をしました。
そもそも家賃設定が低いですし一戸ですので収益性は高くないのですが、一通り不動産投資のことを学ぶことができましたし良い買い物でした。
築古戸建ての場合は50%や100%といった表面利回りの物件が結構あります。
区分マンションの場合は5%〜10%の間が基本かと思います。
東京都心だと最近は5%もない、ということも結構ありますね。
一棟ものに関しては建物の構造や築年数によってバラバラなのですが、
私が複数所有している地方の築古アパートタイプだと20%〜30%くらいあるものが結構あります。
鉄筋になってくると15%あれば良いかな、くらいが目安になるのではないでしょうか。
関連記事：一棟アパートの投資はどんなところが大変？経験をもとに話します
相場はエリアによってもかなり違うので沢山物件を見るのがおすすめ
だいたいは上記でお伝えした表面利回りを目安にしていただいて大丈夫だと思いますが、
不動産はエリアによってかなり相場が変わってきます。
地方の場合は利回り20〜30%あるような物件がよくあっても、東京都心ではそんな物件はなかなか出てきません。
だからこそ、どのエリアで不動産投資をするのか、ということをまずは決めて、
あとはそのエリアで売りに出ている物件をとにかく沢山見る、というのがおすすめです。
いくつもいくつも物件を見ていると、自ずと「この物件とこの物件は条件が似ているのにこちらの方がものすごく安いな？」というような感覚が育ってきます。
とにかく最初は500件は物件を見る、くらいのイメージで物件を沢山見てみてください。
焦らず最初の一件目を慎重に選ぶことが大切です。