中古のアパートを購入したり持っているアパートの所有年数が長くなってくると必ず修繕行わなくてはいけなくなってきます。
どこを修繕するのにどれくらいの金額がかかるのかという目安は大体頭の中に入れておきたいところです。
修繕箇所別に修繕費の目安をまとめておきたいと思います。
原状回復費用
賃貸借契約が終了し入居者が退去する時に部屋を入居時の状態に戻す原状回復の修繕が必要になります。
入居の際に入居者が支払ったしき錦から原状回復費用は差し引かれますが、お部屋の広さや何年入居していたのかということによって修繕費が大きく異なってきます。
2〜3年住んだだけのワンルームであればハウスクリーニングのみで完了することもできますのでその場合は数万円程度で済むでしょう。
しかし入居者がヘビースモーカーだったり、10年以上住んでいる部屋だったりする場合は原状回復費が10万円を超えることもあります。
隠れてペットを飼っていたという場合もあるでしょう。
もちろんそういった場合は入居者に別途修繕費を支払ってもらうよう交渉する余地はありますが、それでも全額を支払ってもらうというのはなかなか難しいかと思います。
畳の張替えやクロスの張り替えなどは貸主が負担しなくてはいけない原状回復費用になりますので注意が必要です。
関連記事：原状回復における畳の扱いは？費用負担はどっちがするの？
クロスエアクッションフロアの張り替え
原状回復の時に行うものだとは思いますが、中古アパートを買った場合はクロスエアクッションフロアの張替えを早急に行わなくてはいけないお部屋も出てくるでしょう。
ワンルームであれば一戸あたり5万円前後くらいでできるものです。
アクセントクロスなどを入れてデザイン性を高めてみるのも良いかと思います。
関連記事：アクセントクロスとは？リフォームでお部屋の雰囲気をガラッと変える
給湯器の交換
アパートの場合は各部屋に給湯器が設置されていることが多いです。
10年から12年に1度のペースで給湯器の交換が必要になります。
これを放置してしまうとお湯が出なくなるという入居者トラブルが起きてしまいますのでできれば定期的に交換をしておきたいものです。
1台あたり10万円から15万円程度。全部屋分を交換するとなるとかなりの出費になってしまいますね。
地方の物件の場合はガス会社さんと契約をすることによってエアコンや給湯器などを一緒につけてくれる場合がありますので、そういったところで費用を抑えることができないかチャレンジしてみましょう。
ちなみにエアコンに関しても一台あたり3万円から6万円程度の費用がかかります。
関連記事：給湯器の修繕！点検や交換にかかる費用と使用期間目安は？
外壁
中古アパートを買う場合なんかは特に外壁工事をやるかどうかというところは悩みどころだと思います。
建物の見栄えが一気に良くなるので入居率にも直接的に影響してくる部分です。
一般的には10年から15年程度で乗り換えを行わないと建物の耐久性そのものに影響を及ぼすと言われています。
2階建てのアパートの場合は200万から300万円程度、RC造アパート（3〜4階建て）の大規模ものだと500万円から1000万円程度かかってくると思った方が良いです。
工事の内容や足場の有無によって料金は前後しますのであくまで目安になります。
屋根の防水工事
こちらも10年から15年程度が目安となっており修繕を行わないまま放置すると雨漏りを起こす原因となります。
基本的には塗装をして防水をするような形になりますので塗料の種類にもよるのですが1平方メートルあたり数千から1万円程度の費用になります。
屋上の面積が200平方メートルの場合は100万円〜180万円程度見ておくと良いかと思います。
関連記事：リフォーム業者の探し方とは？不動産オーナーの修繕事情
給水ポンプ交換
アパートの赫子に給水するために給水ポンプが使用されていますがこちらが10年から15年程度で交換が必要になります。
費用の目安は70万円から150万円程度。
意外と見落としがちな修繕費かなと思います。
関連記事：トイレを和式から洋式に変更！修繕費の相場はいくら？
大規模修繕は10年に一度かかる
ほとんど多くのものが10年に1度の頻度を目安に壊れると思ってください。
つまり10年サイクルで色々なものに修繕がかかる年がやってくるということです。
あっちお直したらこっちという風にお金がかかってくることがしょっちゅうあります。
また寒さの厳しい地域反対に暑さの厳しい地域などでは、思わぬ修繕費がかかることもあります。
雪がよく降る地域では屋根が落ちてしまったり積雪の影響で壁に穴が開くということもあります。
最近では水害も多くなりました。
まさかの事態に備えてある程度手元にキャッシュを持っておくことも大切です。
なるべく修繕費はよけて考えておいて、とっさの修繕にも対応できるようにしておきましょう。
手元のキャッシュがギリギリの状態で運用することがないようにしてください。
関連記事：不動産投資で考えるべきキャッシュフロー、何を計算すればいい？