不動産投資を行い、家賃収入で生活をしていく。
これから本格的に不動産投資を始めようとしている人へ、
投資は投資ですからそのデメリットやリスクもしっかりと理解しておきましょう。
少子高齢社会の日本では、これから特に賃貸需要が下がっていくことが予想されます。
デメリットも把握した上で、これからの不動産投資を考えていけたらいいですよね。
家賃収入を得るデメリット
投資額が高額
他の金融商品に比べると投資額が高額である、というのが家賃収入を得るためのデメリットです。
株などは数万円から購入できるものもありますが、不動産となると初期投資として数百万円の用意は必要になってきます。
ですが、地方物件などであれば数十万円の築古物件などもあります。
地方であれば利回りの高い物件もありますから、都市部だけではなく地方の物件も範囲に入れて探してみると良いかもしれません。
とはいえやはり投資額が大きくなると失敗した時の損失も大きくなるのがデメリットと言えるでしょう。
確定申告が必要になる
家賃収入がある場合は、確定申告を行わなくてはいけません。
年間で20万円を超える収入がある場合に確定申告が必要です。
本業がある場合は、それ以外の副業を全て合わせた時に20万円以上を超える場合に確定申告が必要になるので注意が必要です。
この確定申告作業が意外と面倒になってくる、というデメリットはあると思います。
確定申告作業だけは税理士さんに依頼する、というオーナーも多いですね。
関連記事：不動産収入の確定申告はいくらからしなくてはいけないの？
税金がかかる
不動産は購入時と売却時、さらに所有しているだけでも税金がかかってきます。
主な税金は
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 譲渡所得税
などです。
株式の場合は配当や売却の時に20パーセントの税金が課される非常にシンプルな仕組みになっていますが
不動産の場合は、段階に応じて税率が変わったりもするので、しっかりと税金シミュレーションをしておかなくてはいけません。
不動産のことだけでなく、税金などの知識も身につけなくてはいけなくなります。
家賃収入のリスク
家賃収入そのものに生じるリスクについても解説していきたいと思います。
空室リスク
不動産投資をしていく上で、「常に満室」という状態はあり得ないと言っても過言ではありません。
空室対策を常に考えなくてはいけないですし、
物件購入時に掲示されている利回りは表面利回りといって、満室想定時のものになります。
家賃収入はどれだけお部屋が埋まっているのかということに大きく左右されます。
関連記事：不動産投資の空室リスクを回避するために行うべき3つのこと
災害リスク
特に地震大国とも言われる日本では災害も大きなリスクとなります。
物件を購入する時は、耐震性や防火性などの面もチェックしなくてはいけません。
また、地震保険・火災保険などの保険の知識も身につけておきましょう。
入る保険によって内容が変わりますし、保証範囲も変わってきます。
関連記事：大家は災害時、どれくらいの責任をとらなくてはいけないの？
流動性リスク
株のようにすぐに買って、売って、ということができないのが不動産のリスクでもあります。
特に売却はなかなか買い手が見つからないことも多く、長期戦になることもあります。
売却する時はなるべく高く売りたいと誰もが思うでしょうが、
条件を緩めて行かないと声がかからないことも多いのです。
自分だったらどんな条件であれば購入したいと思うか、という目線も必要ですね。
関連記事：築古アパートの6つの出口戦略
資産価値の下落のリスク
バブル崩壊やリーマンショックなど、世界的に経済がダメージを受ける時期があります。
そういった時に大きく不動産の価値も下落してしまうことがあるのです。
不動産購入時にしっかりとエリアやマーケットの分析が必要になるでしょう。
しかしこれは一概にリスクと言い切ることはできません。
そういった経済が大きく混乱している時こそ、不動産を購入するチャンスとも言えるからです。
普段から経済の動きに敏感に反応できるようにしておかなくてはいけないですね。
管理会社のリスク
持っている不動産が多くなればなるほど管理が大変になります。
管理会社に管理を委託するような形になるとは思いますが、管理会社の仕事ぶりに納得ができなかったり、管理会社が倒産してしまう、ということもあります。
そういった事態を回避するため、できれば財務諸表などがあらかじめ見られるようになっている管理会社を選ぶこと。
また国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度に登録しているかどうか、というところも目安になります。
これは賃貸管理業務において、借主と貸主、双方を保護できる内容になっているルールです。
管理会社の態度が悪い時はどうしたらいい？委託先を変えるのも一つの手！
今回は家賃収入を得るために不動産投資を行うそのデメリットについてお話してみました。
もちろんこれらのデメリットを上回る魅力があるからこその不動産投資なのですが、投資を行う上でデメリットもしっかりと把握しておくことが大切です。