不動産投資を行う場合は金融機関で融資をお願いすることがほとんどだと思います。
やはり融資を受けて不動産投資をすることによってより収益を生み出しやすくなりますからね。
しかし融資の場合は審査があります。
面談では融資担当の方から色々な細かいことを突っ込まれるので、ついポロっとNGワードを言ってしまうこともあります。
融資の面談で大切なのは相手がお金を貸してくれる人がということをしっかりと認識することです。
自分がお金を貸す立場だったらどうでしょうか？
しかもそれなりの大金です。
この人に貸して大丈夫かどうかということをしっかり見極めなくてはと思うでしょう。品定めをするような目線にもなると思います。
お金を貸してくれる人に対して自分はしっかりと返済をすることができますよ、損はさせませんよ、というアピールをするのが融資面談です。
これは絶対にNGという言動をまとめてみました。
収入が不安定
不動産投資をされている方やこれからしようとしている方は個人事業主として自営でお仕事をされている方もいらっしゃると思います。
そういった場合は今の稼ぎが安定しているかどうかというのは金融機関にとっては気になる部分です。
自営で経営をされていると、どうしても売上のアップダウンというのあるものだと思いますが、収入が不安定であるということは絶対に言ってはいけません。
収入が不安定であるということはつまり、入居者が入らなかった場合融資の返済が滞る可能性があるということにつながってしまいます。
多少の変動はあるけれどその収入だけでやっていけるというくらいの受け答えが一番無難で良いかと思います。
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「家族に反対されている」
家族に反対されている人は金融機関にとっては絶対に融資をしたくない人です。
もし債務者に返済能力がなくなった場合は連帯保証人である家族に返済義務がうつります。
だからこそ家族にしっかりと賛成してもらっている人じゃないと融資をするのは難しいのです。
逆を言えば家族からしっかりと同意を得られているということをアピールポイントにもなります。
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焦った顔、不安な顔をしない
融資面談では、相手から色々な質問をされると思いますが、焦った顔や不安な顔はしないようにしましょう。
なるべく顔に表情を出さないようにクールに面談を受けることが大切です。
想定外の質問が来ても落ち着いて受け答えをするようにしましょう。
融資の担当者というのはたくさんの人を面談してきていますので、顔色が変わるとすぐにバレてしまいます。
最初は特に初心者で難しい部分もあると思いますが、分からないことはこれから学んでいくという気持ちで堂々としておくことが大切です。
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「理由がない」
融資の内容についてはすべての条件に対して理由を求められます。
例えば返済期間を15年に設定しているのであれば、なぜ15年にしたのかということを聞かれるでしょう。
ここで「理由がない」と言ってしまうのはよくありません。
なぜそう考えるのか、全ての物事に対して理由を用意しておいた方が良いです。
「素人なので」
これからお金を貸すという人が「自分は素人なので」と言っていたらどう思うでしょうか？
お金を貸したいとは思いませんよね。
不動産投資初心者の方というのはもちろん金融機関も分かります。
ですが「素人なので」と予防線を張ることに意味はありません。それどころかマイナスポイントとなってしまいます。
謙遜のつもりで言う人もいるかもしれませんが、これからお金を貸してくれようとする人に対して不安に感じさせるようなことは言わないようにしましょう。
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融資面談でやると良いこと
ここまでNGの言動についての行動についてお話ししてきましたが、ここからはこれをアピールすると良いという、アピールポイントを紹介したいと思います。
きちんと物件を見てプレゼンする
融資をお願いする場合は必ず事前に物件を見てきちんとした下調べをしておくことが大切です。
物件を見ないで融資面談をするというのは融資審査を落ちに行っているようなものです。
必ず自分の目で見て感じたことを伝えられるようにしておきましょう。
物件の駅からの徒歩分数や、エリアに人口の流入があるのかどうかといったこともデータを基に解説することができると良いと思います。
「不動産業者が言っていた」では話になりません。
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相場を具体的に調べる
家賃相場は具体的に調べるようにしましょう。
また物件にどれくらいの価値があるのかということも数字を持ち出して調べておいた方が良いです。
路線価がいくらなのか、実際に類似物件を売却した場合どれぐらいの金額になっているのかということも調べておくと良いですね。
自分で管理ができるというアピール
物件を買ったらおしまいというオーナーになってしまうのが金融機関としては一番困ります。
近くに住んでいたり、ある程度自由に時間を使うことができて定期的に物件を見に行くことができるということをアピールすると良いでしょう。
リフォーム箇所も具体的に話す
物件を実際に見てみてどの部分をリフォームした方が良いと思ったのかということも具体的に話しておけると良いと思います。
実際に物件の中を見てみてどう思ったかということは必ず行かれることだと思ってください。
家賃はどこまで下げられるか計算しておく
どうしても入居が決まらなかった時にいくらまで家賃を下げることができるのかということも計算しておきます。
キャッシュフローを実際に計算するときに一緒に計算しておくようにしましょう。
手出しでどれくらい耐えられるか説明する
金融機関はどうしても入居者がつかなかった場合でも返済をすることができるのかどうかということを見ています。
空室になった場合でも何ヶ月だったら耐えられるというような言い方ができると良いかと思います。
融資面談は緊張することも多いと思いますがしっかりとデータを読み込んで根拠をもって相手にプレゼンをすることができるよう心がけましょう。
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