先日、割安だな！と思って気になった物件の問い合わせをしてみたのですが、担当者の方に
建物の前面道路が私道なんですが、持ち分があるので大丈夫です〜
と言われました。
その時の内容については別の記事にまとめてありますので、ぜひこちらをご覧ください。
今回はこの、「建物の前面道路が私道」というケースについて、
物件を購入する時の注意点をまとめてみたいと思います。
公道と私道の違い
そもそも公道と私道とはどのような違いがあるのでしょうか？
まず、国や自治体が所有し、管理も行っている道を公道と言います。
それに対して、個人や法人が所有し、管理を行っている道が私道。
私道の場合は「ここは私道です」と表示されているところもありますが、何も表示されていない私道も多くあります。
パッと見ただけで公道か私道かを区別することはなかなかできません。
公道は公の道ですので、誰もが通行できます。
道路の清掃や道路が陥没等してしまった時の復旧工事も、国や各自治体が行ってくれます。
私道の場合、所有者が通行できる人を制限することができます。（誰でも通行可とすることも、もちろん可能です。）
清掃や補修工事などの管理は私道所有者が行わなければならず、その費用も所有者の負担となります。
建築基準法上の道路じゃない場合、再建築不可となる
物件を購入する時に注意して見ておきたいのが「再建築不可」などの条件がついていないか、ということです。
前面道路が私道の場合、建築基準法上の道路じゃない場合があります。
建築基準法上の道路とは、建築基準法上の条件をクリアしている道路のことで、
条件は色々ありますが、土地が接する道路の幅員が4m以上である、ということが定められています。
これに2m以上の幅をもって接していない場合は、接道義務を満たしていない、ということになり、再建築不可の物件となります。
再建築不可の物件は割安で購入することができますが、増築や建て替えができません。
こういった物件は築古物件が多いのですが、更地にして売ったところで、土地自体が再建築不可なので、安くしか売ることができず、買い手もなかなか見つからないことが多いです。
関連記事：再建築不可物件購入のメリット・デメリット
私道で確認するべき持分と形態
前面道路が私道、という物件の場合は、確認すべきことがいくつかあります。
私道の持分はあるか？
私道に持分があるかどうかは売買を考える上でとても重要です。
持分があるかどうかを確認する方法としては以下のような方法があります。
- 毎年届く固定資産税納税通知書に「公衆用道路」と記載された土地があるかどうか。
- 重要事項説明書や売買契約書
- 不動産の登記済権利証（又は登記識別情報通知）
- 私道の登記簿謄本を取得する
基本的に物件を購入する場合なら、物件の問い合わせをする時に担当者に聞けば分かると思います。
関連記事：売り出し物件の問い合わせ電話をする時に不動産業者に聞くこと
私道の持分が共有型か、分筆型か
私道を所有形態としては、共有型か分筆型のどちらかがあります。
共有型は、始動全体を隣接する土地所有者全体でお互いに共有するような形となっています。
共有型の場合は、他人と一緒に所有している土地、ということになりますが、
分筆型の場合は、一応持分の境界線がしっかりと引いてあるので、自分の持分と他人の持分の境界線がある、ということになります。
この共有型か分筆型か、というのは、法務局出張所で公図を取得し、私道が分筆されているかどうか、ということで判断することができます。
これも、物件を購入する場合であれば、問い合わせをした時に聞けば教えてもらえるでしょう。
共有型の場合は売買の時もあまりトラブルになることはありませんが、
分筆型の場合は、売却をする時に別の所有者に始動通行掘削承諾をもらわなければいけない可能性があります。
こういった物件を購入する時も、結局自分が売却をする時にトラブルが起きやすくなりますので、私道の持分があるかどうか、ということだけでなく、その形態についても確認しておいた方が良いでしょう。
私道負担について
自分の土地が他人の私道に接していて、その私道を利用するために通行料支払いなどの負担がある場合や、
自分の土地の一部に他人の私道が含まれている場合などを私道負担、と呼びます。
私道所有者から通行する時に通行料を科せられたり
水道管などを埋没するための掘削工事の時の掘削料を科せられることも。
私道に接した不動産を購入する時は、これらの費用がかかるかどうか、ということも一緒に確認した方が良いでしょう。