不動産投資をするときに物件をたくさん見ると思いますが、プロの不動産投資家はどのような条件を基準にして物件情報を見ているのでしょうか？
物件情報を見るときに何を優先してみるべきなのかということについて今回はお話ししてみたいと思います。
築年数
一番最初に見るのは築年数と言えるでしょう。
目に飛び込んでくるのは物件の値段ですが、その値段が妥当かどうかということを判断するのに使われる基準が築年数です。
1981年（昭和56年）以降に建設された建物に関しては新耐震基準の物件となっています。
それよりも前に建設された物件は旧耐震基準での建設になりますので、免震などの工事が必要になる場合があります。
またそれ以外にも築年数が古くなればなるほど修繕リスクが高くなるということなので、表面的な値段だけで判断できない要素が増えると思った方が良いでしょう。
築年数が古い建物なのであれば、どれぐらい建物が劣化しているのかということは必ずチェックしなくてはいけないので
外観や内観の写真をしっかり映しているものを選んだ方が良いと思います。
もちろんある程度物件が絞り込めてきたら実際に建物を見ることも大切です。
実際に建物を見たときは、水まわりなどを特に重点的にチェックをしておくと良いでしょう。
トラブルが多いのは水まわりです。
また修繕履歴もチェックできるのであればチェックしておいた方が良いです。
情報が書かれていないのであれば不動産業者に聞いてみましょう。
いつ修繕をしたのかということが分かれば、それも判断材料になると思います。
ずっと修繕をしていないような物件だと購入してからすぐに修繕が必要になる場合があるので注意が必要です。
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利回り
不動産投資のための投資用物件を選ぶ時は利回りを見るのが大切ですよね。
しかし物件情報に掲載されている利回りは表面利回りであり、実際にどれぐらいの利回りがあるのかということは自分で試算していかなくてはいけません。
表面利回りというのは
【表面利回り＝年間賃料収入÷物件取得費用】
という計算で導き出される利回りで、修繕費用などの年間でかかる経費としての支出部分が含まれていません。
表面利回りばかり見てしまって利回りが高いからと言って物件を購入すると、思わぬ修繕費用が大きくかかってしまい
想定していた利回り通りに収益を得ることができなかったというようなケースもあります。
修繕費用以外にも
- 火災保険や地震保険などの保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 管理会社への依頼をした場合の管理委託費用
など物件を所有するためにかかってくる費用はありますので、こういった部分を加味して実質利回りを計算できるようにしておくと良いでしょう。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
徒歩分数
駅から徒歩分数が短い物件の方が価格も高くなりますが競合が少なくなります。
物件の図面上で徒歩1分は80メートルと換算されることになっています。
徒歩分数が増えれば増えるほど駅からの範囲が広くなるので、それだけ競合物件も増えるということです。
最近は高齢化も進んでいますから、徒歩分数が短い物件の需要がさらに高くなっていくことが予想されます。
エリア
物件があるエリアを見ることも大切です。
不動産投資は投資の中でも中長期的に保有をしなくてはいけない投資方法になるので、5年10年と先のことを考えなくてはいけない投資の仕方と言えるでしょう。
そのエリアに賃貸需要がちゃんとあり続けるのかどうかということを考えていかなくてはいけません。
特に地方物件への投資などになると、利回りが高いので魅力的な物件も多いと思いますが
土地勘がなくそのエリアに対する知識が少ないので失敗しやすいという面もあります。
物件を絞り込むことができたらそのエリアに足を運んでみてしばらくの間はそのエリアについて観察をしてみるのがおすすめです。
投資用物件を検討しているエリアをジョギングコースにする投資家もいます。
実際に現地を歩いてみてどのような人がそこに住んでいるのか？これからその街がどうなっていくのかということを想像できるようにならなくてはいけません。
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ターゲットと条件
上記に挙げてきた条件以外にもいろいろな条件が物件情報には記載されていますが、
上記以外の条件を考える時はターゲット層のことを考えた方が良いです。
例えば単身者とファミリー層では部屋探しの基準が大きく異なります。
日当たりが良好な物件というのは、自分が住むことを考えるととても良い条件のように感じるかもしれませんが
単身者の場合は日中働きに出ていることが多いので日当たりが良好かどうかということはあまり条件として重要視していない、というような場合が多いです。
またファミリー向けの物件の場合は、近くに学校があるかどうか、通学路が安全な道かどうかというようなことの方が重要視されます。
どのような人をターゲットにしている物件なのかということを考えた上で、必要な条件について改めて考えてみると良いでしょう。