所有している物件で人が亡くなってしまった！
事故物件を売却したい！
ということは、少なからずあることだと思います。
不動産業界では有名な事故物件を調べることができるサイト大島てるを見てみると、都心なんか事故物件だらけだということがよくわかりますよね。
所有しているお部屋が多くなればなるほど、事故物件になってしまう、あるいは元から事故物件だった、ということもあるものです。
では、そういった事故物件を売却したい、となった時、査定ではどのようなことが加味されるのでしょうか？
もちろん通常の物件に比べると事故物件は相場より低く査定結果が出ることが多いですし、実際の取引価格も下がってきます。
ただ、事故物件を気にしない、むしろ少しでも安く買えるならその方が良い、という人もいますので需要がないわけではありませんし、大幅に値段が下がるというわけでもないのです。
何をもって事故物件とするのか
まず、何をもって事故物件とするのか、ということをはっきりさせておきましょう。
人が亡くなった物件=事故物件、というわけではありません。
それではほとんどの家が事故物件になってしまいますからね。
2021年5月20日に国土交通省が「事故物件」のガイドライン案を公表し、2021年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
実はこの時まで、事故物件に関するガイドラインは定められてなかったんですね。
きちんとガイドラインが策定されたのも意外に最近のことなのです。
このガイドラインを見てみると、
人の死についての告知義務はあるが、病死や老衰などが理由の自然死について、売主（貸主）は、買主（借主）に対して告知義務はない、
とあります。
もう少し具体的に見てみると…
＜事故物件に該当しない＞
- 老衰、病死、などによる自然死
- 階段からの落下などの転落事故、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥、といった不慮の事故死
＜事故物件に該当する＞
- 他殺（殺人）
- 自殺
- 事故死
- 孤独死
- 火災による死亡
- 原因が明らかでない死亡
- 長期間にわたって人知れず放置された自然死、事故死
といった内容になっています。
基本的に、事件性のない自然死に関しては事故物件にはならないのですが、
発見が遅れてしまった場合は、体液が染みてしまったり、腐臭が蔓延してしまうことで特殊清掃が必要になります。
こういった場合は、事故物件として扱われることになるんですね。
関連記事：どうなったら事故物件？その定義とは？
事故物件に明確な査定基準があるわけではない
実は事故物件に明確な査定基準があるわけではありません。
人の亡くなり方というのは多様ですから、一概に「この場合は何割安くする」というように定型化することができないというのもあるでしょうし、
何より、買い手がどれくらいの嫌悪感を示すか、というところで価格が変わってくるものです。
嫌悪感の程度というのももちろん数式にすることができるものではありませんので、
- 亡くなった場所
- 状況の悲惨さ
- 地域性
- 時の経過
などを考慮して査定を行なっていくことになります。
査定はあくまで査定になりますので、実際に売却をする時にその金額になるとは限らないというのも念頭に置いておく必要があります。
買い手が見つからないかも知れない不安を取り除きたい場合は業者に買い取ってもらうという方法もありますが、買取の場合はどうしても金額は安くなります。
必ず買い取ってもらえる代わりに安くなってしまう、というのに納得できるのであれば、買取という選択肢も考えてみても良いかもしれませんね。
中には事故物件専門の買取業者なんかもあります。
関連記事：不動産買取のデメリットとは？相場価格の7割くらいになっちゃいます
査定に影響する条件
では具体的に事故物件の査定に影響する条件についてご紹介していきます。
亡くなった場所
亡くなった場所がどこなのか、というところで影響が出てきます。
居室内だとどうしても心理的瑕疵（買い手の嫌悪感）が強くなりますので、最大で10%ほどは影響が出てくると思ってください。
- マンション居室内、戸建て居室・敷地内
- マンション共用部分（同フロア）
- マンション共用部分（他のフロア）
- 居室以外の専有部分
- 建物取り壊し済み
- 敷地外
地域性
地域によっても多少査定に影響が出てきます。
- 農家住宅地域
- 既存戸建住宅地域
- 新興戸建住宅地域
- マンション主体の住宅地域
- ワンルーム主体の商業地域
その地域においてどれだけ目立ってしまうか、といったところでしょうか。
この辺りは数%の影響です。
亡くなった状況の悲惨さ
これは査定に一番影響を及ぼすポイントです。
- 殺人事件
- 自殺
- 事故死
- 孤独死
- 自殺を図り、病院で死亡
- 自然死
殺人事件の場合は、そもそも治安が悪い地域だったり、犯罪のおきやすい間取りといったものがあります。
そういった場合はかなり査定に影響が出てくるでしょう。
事件性のない自然死であったとしても、臭いや染みが残るような自然死の場合はやはり影響は大きくなります。
この項目においては最大で20%程度影響が出ると思って良いです。
時の経過
亡くなってからどれくらい時が経っているのか、ということも重要です。
- 報道されるなどして、鮮明に思い出すことができてしまう
- 地元住民の噂にのぼる程
- 近隣の古い住民なら知っている
- 調査して判明する
事件の場合、近隣の方はかなり噂話で事件の話をしたりするものです。
告知義務を怠ると容易にバレる原因でもありますね。
このポイントも最大で10%ほど影響が出るでしょう。
これらの条件を合わせて査定の金額が出てきます。
事故物件でなかった場合の査定額に、上記のポイントから減額割合を掛けて算出するような形ですね。
売買においてはかならず心理的瑕疵、物理的瑕疵、法律的瑕疵を取引相手に告知する義務があります。
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