不動産投資という言葉を聞くと、「アパート」を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。
でも、不動産投資はアパートだけではありません。アパート以外にも、
- マンション
- 戸建て
- 駐車場
などなど。
投資商品の種類は実に様々。でも、その中でも、リスクが少なく、赤字になる可能性も低いと思われがちな「駐車場経営」に興味を持つ人が最近だと増えて来ているんじゃないかな、と思っています。
どうでしょう？興味がありません？駐車場経営。
弊社ライズマネジメントでは、「駐車場経営」も取り組んでいる法人です。実際に投資している私が「駐車場経営って赤字になるの？」という疑問に答えていきたいと思います。
駐車場経営が赤字になるケース
付近に駐車場需要がない場合
当然のことですが、付近に駐車場需要がない場合には、駐車場経営をしても、赤字になってしまいます。
月々のローンを返済したら、赤字になってしまうケースですね。駐車場付近に、
- 駐車場のないアパート
- オフィス
が林立しているような状態であれば、駐車場経営で成功する確率は高いと思います。でも、駐車場付近の駐車場需要が小さい場合には、赤字になってしまいますね。
特に地方都市などでは、まだまだ「車」というものが非常に重要な役割を担っています。
オフィスに出社する際は車。買い物をする時も車。地方都市では、車の需要が高く、駐車場需要が高い地域であれば、高い稼働率を実現することができると思います。
ただ、付近の状況に関しては、自分の足で歩いて確認した方が良いですね。私も駐車場に投資をする際には、付近の土地を２時間程度歩き尽くしました。
- どんなビルがあるのか
- アパートは何棟くらいあるのか
- 駐車場の数はどの程度か
- 既存の駐車場に空きはあるのか
ということを把握していました。きちんとした実地調査が必要なのです。きっと、他の投資家さんたちもやっているんじゃないかな、と思います。
設備投資にお金をかけすぎてしまった場合
青空タイプの駐車場を経営する場合であれば、そこまで問題はありません。下に数ミリの土を敷いて、駐車スペースの区切り線を引くくらいで問題ないでしょう。
しかし、設備投資によりお金をかける場合もあると思います。たとえば、
- 下に敷く砂の厚さを増やす
- 雨よけを設置する
などね。後はコインパーキングとかだったら、専用の機械も必要になってくるので、初期費用がより高くなります。
設備投資に高額な費用をかけてしまう投資家さんも多いです。特に「最初は安全な駐車場経営から始めてみよう」という人に限って、こだわった作りにしてしまうのです。なぜでしょうね。
業者側も、「この人は初心者だな」と見込んで、高額な見積もりを提示してくる場合もありますからね。
要するに、「入ればお金が入ってくる」のが駐車場経営の基本です。そのため、必要以上に設備投資をする必要はないと思います。
関連記事：駐車場経営を管理委託でやっていく場合に知っておきたいこと
実際に私が投資してみた感想を書いてみる
土地が全てじゃないかな
結局のところ、土地が全てじゃないかな、というのが私の結論でした。私が駐車場用地として取得した土地の場所は、基本的に、
- 駐車場のないアパートが多い
- 付近の駐車場も満車状態
という状態だったので、私が投資した時も集客に困ることはありませんでした。今は１つだけ空いてしまっていますが、次期に埋まるでしょう。
機能などももちろん大切です。ただ、やはり最も重要なのは、土地だと思うのです。駐車場経営にといては、正しい土地に投資すれば、赤字になることは基本的にはありません。
明らかに利回りの悪い土地に投資するのは間違っているのですが、ある程度駐車場に適した土地を買うことができれば、銀行への返済を含めて、赤字になることはないかな、と。
初期費用は抑えた方が良い
初期費用に多額の費用をかける投資家さんもいると思いますが、私は反対です。管理会社としては、高い投資をしてくれた方が、修繕の際に自分たちに入るお金も増えるので、
「きちんとした駐車場を作りましょうよ！」なんて言ってくると思います。
しかし、駐車場経営の目的は「社会貢献」ではないはずです。二義的な目的としては社会福祉とか、社会貢献という目的があるかもしれない。
でも、基本的には「投資をしてお金を増やす」ということを目的としているはず。
なので、初期投資はできる限り削っていきましょう。芸術品を作っているわけではありません。投資商品を作っているのです。
初期投資を抑えて、できるだけ実質利回りを高めた方が良いのです。私が投資している駐車場なんて、青空の月極で、数十万円程度のお金しかかけていません。
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これからの時代と駐車場経営
駐車場経営はアパート経営に比べて、修繕費用等が基本的にかかりません。ただ、そうは言っても、アパート等に比べると税制優遇処置が少ないのも事実。
固定資産税はアパートよりも高いし、相続税の際も上物がないので、更地扱い。
だからこそ、駐車場経営は戦略的、綿密な計算の上で行う必要があると思います。
また、これからの時代はレベル５の「完全自動運転車」が当たり前になるような時代です。１年先や２年先であれば、まだ普通車が走っている世の中かもしれない。
でも、１０年後、２０年後を考えると、「今とは違う車」が当たり前に走る世の中になっているのです。
次の時代に必要な駐車場とは何か。駐車場経営はこれから先も赤字にならないのか。そんなことを考えながら、長期的な視点で経営していくべきなのです。
「土地を活用すれば儲かりますよ」と言ってくる営業マンの話に乗るだけでは稼げない世の中になっているかもしれません。時代は変わるから。
駐車場は更地にしやすい、というメリットがあるため、アパートに転用することもできますし、マンションを建てることもできます。
そのため、「まあ、いざとなれば他の金融商品に変えれば良いし」と思っている人は多いでしょう。
でも、だったら最初からアパート経営をした方が良いし、最初からマンションを建てた方が良い。
駐車場経営をして、赤字を作らずに経営をしたい、と思うなら、将来的な設計を含めて経営していくべきだと思います。
はい。そんな感じかな。これからの駐車場経営はどうなっていくのでしょうね。都心だけじゃなく、地方都市でも、「駐車場の在り方」みたいなものは変わっていくんじゃないかな、と思っています。
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