地震大国とも言われている日本、
最近では水害も大きな被害が出るものがあったりして、大家業を行なっている人にとっては大きなリスクとなっています。
災害が起きて賃貸物件になんらかの損失が出た時に、大家はどこまで責任を負わなくてはいけないのでしょうか？
建物の修繕は全て大家負担
地震などの災害で建物にヒビが入ってしまったり、住む上で何か問題があるような損失があった場合
もしくは建物が損壊してしまった場合、建物の修繕義務は大家にあります。
建物全てが損壊してしまわない限りは賃貸借契約は災害があった時でも継続されるのですが
賃貸借契約には民法上「建物を利用可能な状態で提供しなくてはいけない」という義務があります。
これは民法第606条に定められています。
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
お部屋をきちんと住める状態で提供することは大家の義務となってくるので
災害で物件に被害が出てしまった場合も、責任を負うのは大家、ということになります。
誰も悪くないことなので悲しいですが
保険などで補償金が出ることもありますから、しっかりと保険には加入しておきたいところです。
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入居者負担となるケース
災害で賃貸物件に損失が出てしまった時、基本的にはそれらを修繕する義務が大家にありますが
例外として、災害が原因でも入居者が修繕費用の負担をしなくてはいけないケースがあります。
それは「入居者の過失によって建物に損失が出た場合」です。
例えば
- 台風がくることが予想されていたのに、窓を閉めるのを忘れていて部屋の中が水浸しになり階下にまで雨漏りしてしまった
- 物を置くことを禁止されているスペースに物を置いていたことにより、火災が発生した
- ベランダに置いておいた植物が強風により倒れて窓ガラスが割れた
というようなケースです。
災害が直接的な原因とはなっていても、
そこに入居者の過失がある場合は、その責任は入居者にあると見なされ、
修繕費用などの負担も入居者がしなくてはいけなくなります。
家財や入居者の怪我は大家の負担にはならない
ちなみに、大家が責任を負わなくてはいけない範囲は建物だけです。
災害によって使うことができなくなってしまった家財（家具や電化製品など、入居者の持ち物）や
入居者が災害によって怪我をしてしまった場合もそれを大家が補償することはできません。
災害は本来、誰のせいでもないものなので
大家の持ち物である建物は大家に責任があり、入居者の持ち物に関しては入居者に責任がある、と考えればわかりやすいかと思います。
万一災害が起きた時のために、家財や入居者自身の身に関しては
入居者側で保険をかけておかなくてはいけません。
入居者が入ることができる保険として
- 火災保険
- 地震保険
があります。
この保険にも色々種類があって、どこまでを補償内容とするかは任意となります。
火災保険には
- 家財の補償を受けることができる家財保険
- 火災や水漏れなどで物件に損害を出してしまい、大家に損害賠償を求められた時に補償をしてくれる借家人賠償責任保険
- 上下階や隣家に損害を与えてしまった場合や、誰かに怪我を負わせてしまった時に補償してくれる個人賠償責任保険
などがあります。
火災保険に加入する時にどこまで補償をしてもらえる内容にするかはしっかりと確認、検討しましょう。
地震保険は火災保険に付帯させる形でしか入ることができず、主に家財を補償するものになります。
- 地震
- 噴火
- 地震、噴火によるもの火災
- 地震や噴火による津波
を補償することができ、法律によって定められている内容で運営されているため保険会社による内容の違いはありません。
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家財や怪我が大家負担となるケース
家財や入居者の怪我などは、災害が原因の場合は大家の責任にはならないのが一般的ですが
もし大家側に過失がある場合は、その責任は大家にあります。
以前から修繕依頼をしていたのに取り合ってもらえず、
結果的にそのせいで家財を壊してしまった、だとか、入居者が怪我をした、というような場合ですね。
窓ガラスが割れているのに大家に依頼しても修繕をしてもらえず
台風でガラスが割れて、お部屋の中の家財がダメになってしまった、というような場合は
大家に責任があり、賠償金を払わなくてはいけなくなります。
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大家が入るべき保険
大家が不動産投資を行う時に入っておくべき保険は
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償責任保険
です。
火災保険
大家の場合は火災保険は
- 基本的な内容（火災、落雷、風、破裂、爆発、雪災、ひょうによる損害）を補償する住宅火災保険
- 住宅火災保険の内容に盗難、水濡れ、水災、建物外部からの落下・衝突、騒じょうを加えた住宅総合保険
- オプションを自由に選択することができる新型火災保険
があります。
地震保険
火災保険に加入し、特約としてつけることができるのが地震保険で
こちらも単独で加入することはできません。
- 全損
- 半損
- 一部損
の3つに区分があり、全損では保険金額の全額、半損は保険金額の50％、一部損は保険金額の5％が補償されます。
施設賠償責任保険
建物の倒壊や壁の落下などにより通行人に怪我をさせた場合に補償してくれる保険です。
雪が多い地域なんかは、屋根に積もった雪が落下して被害が起こることもありますので入っておいた方が良い保険だと言えるでしょう。
それぞれの保険に対してもしっかり知識を含め、不動産業者とも相談しながら加入する保険と
補償範囲を決めると良いと思います。
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