物件を購入する時に物件の情報の中に見かけない表示を見ることがあります。
その中の一つに法43条但し書き道路というものがあります。
物件を購入する時に、この表記は初めて見たという人も多いでしょう。
こういった物件を購入する場合は融資を打診している金融機関から「但し書き道路の通行に伴う同意書などはありますか」と言われると思います。
但し書き道路という言葉を初めて知る人にとっては何を言っているのかよく分からないと思います。
今回は43条但し書き道路とは何なのか、物件を購入する時にそのような表記があった場合どのようなメリットとデメリットがあるのかについて解説していきたいと思います。
接道義務について
まずは接道義務についておさらいしておきましょう。
建築基準法によって住宅を建てる敷地は道路に接していなければいけないという決まりがあります。
これが接道義務です。
建築基準法43条では以下の内容が定められています。
建築物の敷地は幅員4m以上はある道路に2m以上をする義務がある。
このように定められているのは緊急事態が起きた時に救急車や消防車などの救急車両が迅速に敷地内にたどり着くことができるようにするためです。
何か緊急事態があった時も敷地が道路に面していないと、救急車両が通れません。
そのため建築物の敷地が建築基準法の認める道路に接している状態でなくてはいけないことになっています。
これが接道義務です。
敷地と道路の接道部分が2メートル以上を満たしていれば接道義務が果たしていると認められます。
この接道部分のことを接道間口と呼びます。
接道義務については都道府県や自治体で細かい規定が異なるので、不動産を購入するときは該当地域の接道義務について内容をしっかりと確認しておきましょう。
43条但し書き道路とは
建築基準法にて接道義務が定められていますが、地形的に接道義務を満たすことができないケースもあります。
そういった例外的な土地の救済のために定められているのが43条但し書きです。
この内容は以下の通りです。
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」
これによると建築物に問題がなく接道義務を満たしていなくても安全であるということが認められれば、その敷地に建造物を建てても良いということになっています。
接道義務が定められる前にたった建築物というものが今でもたくさん残っています。
すべての建物を接道義務に合わせて立て直すということはできないので救済措置として作られているのがこの但し書きです。
全てのケースにおいて43条但し書きが適用されるわけではありませんので、申請を行って審査の結果やはり接道義務を満たすように求められるといった場合もあります。
接道義務を満たしていない土地を購入してしまった場合は、物件を建築する際、まずは審査会の方に判断を仰ぐことになります。
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但し書き許可の手続き
43条但し書きの許可までの手続きは一括審査基準（包括同意基準）と個別同意基準があります。
自治体によって独自の許可基準を設けている場合もありますので、まずは市区町村の建築指導課や市街地建築課などの窓口に但し書き許可の事前相談をします。
必要な書類を添付して許可基準に該当するかを判定するのに約2週間から1ヶ月ほどかかります。
そこから許可申請を行って建築審査会の同意、消防同意を得られ、現場整備が行われれば許可通知書の交付が行われ正式に建築確認申請が通るような形になります。
43条但し書き道路物件で再建築を行う場合は、この許可申請を行っていない場合、まずは許可申請を行うところからはじめなくてはいけないということです。
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43条但し書き道路物件のメリット
物件価格が安い
将来的に余計な工事をしなくてはいけない可能性がある物件になりますので、物件価格は通常よりも安くなりやすいです。
物件が立っている場所も密集地帯や袋小路に建てられているなど条件があまり良くない場合も多いです。
そのためある程度値段を安くしても書いてを見つけようと工夫されるので、結果的に物件価格がかなり下がっていることが多いんですね。
公道から離れている
大きな通りから離れているので排気ガスや騒音などの心配をする必要がないという点でメリットだと言えるでしょう。
ファミリー向けの物件やペットと一緒に住みたい人の物件として賃貸を考えているのであれば、こういった物件も悪くないと思います。
43条但し書き道路物件のデメリット
再建築不可になる可能性がある
将来的にもし建て替えなどをする時は法律が変わっていれば再建築が認められないリスクがあります。
許可を取っていない場合は許可を取るところから始めなくてはいけませんし、許可を取っていたとしても法律が改正になる可能性があります。
金融機関の評価が低くなりがち
物件価格が安くなるという点からも分かるように金融機関からは43条但し書き道路物件に関しては評価が低くなりがちです。
担保価値がないため融資を受けられないということもあるでしょう。
出口戦略が立てづらい
売却をする時はさらに安い価格で売却をしなくてはいけなくなるかもしれません。
物件がなかなか売れないということも想定されます。
メリットがないわけではないのですが、不動産投資に慣れていない方向けの物件ではないと言えると思います。
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