ワンルームマンションなど、区分所有の不動産に投資をする時にチェックしたい項目が修繕積立金です。
修繕積立金のチェックをしないままにワンルームマンションに投資してしまうと、後で様々な問題が起こってくることがあります。
今回は不動産投資でワンルームに投資する場合チェックしたい修繕積立金について解説していきたいと思います。
修繕積立金とは
修繕積立金とはマンションの大規模修繕工事などのために管理組合が長期的な計画を立てて月々積み立てておく資金のことです。
区分所有のマンションでは各部屋の所有者が毎月決まった金額を支払うことになります。
毎月支払うものであって積立金が返金されることはありませんので、例えば大規模修繕が行われる前にマンションを売却してしまったとしても返金はありません。
区分所有の場合はルームのオーナーの意思だけで大規模修繕を行うことはできません。
そのためあらかじめこのように修繕積立金を各部屋のオーナーから募っておいて、大規模修繕の時の資金とするわけです。
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修繕積立金と管理費は違う
修繕積立金は管理費とよく間違えられがちですが修繕積立金と管理費は全く違うものです。
どちらも常に建物を快適に使うためのメンテナンス費用として使われるものではあるのですが、修繕積立金は大規模な修繕のために積み立てられる資金です。
それに対して管理費というのはマンションの日常的な維持管理をするために集められるお金です。
共用部分の電気代や掃除費用、管理人の人件費や火災保険、管理会社への委託費用などに使われます。
管理費が日常的に使われるお金なのに対し修繕積立金は、将来の事を考えて長期的な目線で集められるお金ということです。
修繕積立金は外壁の塗り直しや外階段・バルコニーの塗り直し、エレベーターの改修工事などに使われることが多いです。
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修繕積立金がきちんと積み立てられていないマンションの罠
ワンルームマンションの購入を検討している時にいくつかの物件を見ていて、利回りやその他の条件などはとても良いのに、いざ修繕積立金を確認してみたらほとんど修繕積立金を集めることができていない、というようなマンションがよくあります。
大規模修繕をしたばかりで修繕積立金が少なく見えてしまっているだけという場合なら良いのですが、明らかに修繕積立金を回収することができていないというケースがあるのです。
特に大規模なタワーマンションなどはこういった問題が今浮き彫りになってきています。
修繕積立金はきちんと回収することができていないマンションの場合は、やりたくても将来大規模修繕をできないというような問題が出てきます。
しかし経年劣化は待ってくれません。
大規模修繕ができないままどんどん老朽化していくマンションは入居付けも難しくなるでしょう。
ワンルームへの不動産投資の場合は修繕は一部屋のことだけを考えていればいいと思っている人もいるかもしれません。
しかしやはりマンションの外観は大切です。
修繕積み立て金がなくて大規模修繕ができないまま見た目がボロボロのマンションになってしまっては入居づけにも影響が出てきてしまいます。
だからこそ修繕積立金をきちんと積み立てることができているかどうかということは、中古のワンルームを購入する時は必ず見なくてはいけないポイントなのです。
タワーマンションはそもそも修繕を請け負える会社自体も少ないようです。さらに修繕積立金がきちんと積み立てられているところも少ないんですね。他のマンションに比べるとやはりタワーマンションの方が修繕積立金も相場より高くなっているようですしね。
今後タワーマンションはなかなか難しいのではないかなと個人的には思っています。
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修繕積立金の相場
修繕積立金の相場は国土交通省のガイドラインに平均値が載せられています。
2018年の国土交通省が行った調査によると一戸あたりの修繕積立金の額は平均12,268円/円ということになっています。タワーマンションの乱立などによって平均値が年々増加傾向にあるようです。
積立金の適正金額の算出方法は国土交通省のガイドラインによると以下の通りとなっています。
専有床面積当たりの修繕積立金の額 × マンションの専有床面積（㎡）
床面積当たりの修繕積立金の額はマンションの階数及び建築延床面積が該当する欄を確認します。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要より
機械式駐車場がある場合は以下を追加で加算します。
修繕積立金は値上げされる
築年数が経てば経つほど修繕積立金は高くなる傾向にあります。
修繕積立金の不足が判明した場合は追加で一時金を徴収されることもあり、将来の修繕積立金の値上がりも考慮して利回りを計算するようにした方が良いでしょう。
修繕積立金の金額は管理組合総会の決議によって決定されるので簡単に値上げされるわけではありませんが、マンションの外観などを保つことを考えると値上げが妥当だと思われることもあると思います。
結局それが投資効率に繋がるのであれば然るべき出費だと思わざるを得ないでしょう。
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管理組合に修繕計画を見せてもらおう
管理組合にお願いすれば修繕計画を見せてもらうことができます。
ただマンションによっては修繕計画をきちんと作成していないところもあるのでそういったところは危ないと思った方が良いです。
修繕計画を見れば今までどのような修繕を行ってきたのかということも知ることができますので、大規模修繕と修繕積立金がきちんとまわっているかどうかということを確認できます。
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