格安の物件などを見ているとワンルームで「水道代が固定で3000円」、というような物件をよく見かけます。
家賃設定がかなり低く格安の物件が多いのですが、これは大家の方で一括して水道代を支払っている物件で、ここに請求を出すのが面倒だからこのようなシステムになっていると思われます。
不動産を購入する時にこういった水道料金一括支払いの物件に出会うこともあるでしょう。
高利回りで高稼働の物件を狙っていると、こういった物件に出会いやすくなります。
今回はこの水道料金一括支払いの物件について、そんな仕組みやメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
水道代一括支払いの仕組み
水道代一括支払いの共同住宅はどのような仕組みになっているのかというと、通常各お部屋ごとに水道局のメーターを設置しているのですが、こういった水道代一括支払いの共同住宅では全部屋を対象に水道局メーターを一個だけ設置しているような形になっています。
全部屋を対象に水道局のメーターをひとつだけ設置している場合は、全戸分の水道代をオーナーが支払います。
個別の使用量については入居者へ各々請求するような形になるのですが、小メーターをオーナーの方でつけていない場合はそれぞれのお部屋の使用量が具体的には分かりません。
そのため定額費用入居者に請求するという形になっているわけです。
実はこの仕組みは建設会社が建設費を安く仕上げるための方法の一つでもあったりします。だからこそ料金の安い中古アパートなどでよく見かける制度なんですね。
1Kの物件や1Rの物件であれば定額で精算してもマイナスになることはあまりありません。
水道代の固定費用は3000円にしている物件が多いですが単身者の場合は月に3000円も水道代がいくことはあまりないのです。
もちろん入居者の使う量が多ければ単身者でも3000円を越してしまうこともありますが、ほとんどの場合が1K、1Rだと1500円から2000円程度が一般的です。
水道代が固定であることを良いことに入居者が毎日お風呂に入って水をたくさん使うみたいなケースもあるようですが、結局給湯代としてガス代が高くなってしまうので、毎日お風呂に入り続ける人もあまりいないように感じます。
3000円程度に設定しておけばあまり赤が出ることはないという印象ですね。
家賃は共益費に関しては値下げ交渉が入ることもありますが水道代の値下げ交渉はあまり入りません。
やはりライフラインとして一番大切な部分ではありますしオーナー側としても水道代の値下げ交渉がもし万が一入ったとしても応じない方が良いでしょう。
水道代一括支払いのメリット
前述したとおり水道代が固定で3000円となっていれば、1Kや1Rのお部屋の場合ほとんどが3000円を下回る金額で済みます。
その為、戸数が多い物件であれば月に1万円から2万円程度収入が増える場合もあります。
売却益よりも運用益で利益を出すことを一番の目的にしているオーナーにとっては良い仕組みだと思います。
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水道代一括支払いのデメリット
難しい入居者が多い
水道代を固定にするような中古アパートというのは、高利回り高稼働の家賃設定が低い物件になります。
そのため自然と入居者は生活保護受給者だったり、家賃の支払いにお金をかけられない苦学生だったりすることになるわけです。
当然入居者の質はあまりよくありません。
水道代が定額というのと直接関係があるわけではありませんが、入居者の質が低いということを考えるとこう言った水道代を一括管理しなくてはいけない物件は扱いが難しいとも言えるでしょう。
入居者トラブルをなるべく避けて不動産投資をしたいのであれば初心者にはオススメできない物件ですね。
売却時にマイナスポイントになることがある
物件の売却時に物件の評価がマイナスになってしまうこともあるのがこういった水道代一括管理の共同住宅です。
もちろんそのおかげで自分が物件を購入する時は安く手に入れることができるというメリットもありますので一長一短という感じでしょうか。
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水道代一括支払いの契約
オーナーチェンジの場合は前オーナーと交わされている契約内容で基本的には問題ないと思いますが契約書も今一度確認するようにしておきましょう。
水道代が定額であるからと言って浴槽の水を流し続けてしまうといったような入居者が出てこないとも限りません。
各戸当たりの上限を決めておいたり、定額費用を2ヶ月以上、上回った場合には定額費用を上げることができるといった内容にしておくのが良いと思います。
もちろん漏水などが発生した場合は例外的措置として減免措置を受けることができます。
これらは水道局に問い合わせをすれば相談に乗ってもらえるので、そういった可能性がある場合は水道局に掛け合ってみましょう。
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