不動産投資を行う上で、賃貸物件での原状回復費用をめぐるトラブルはとても多いです。
これらのトラブルを回避するべく、ほぼ100%の賃貸借契約書で「特約」と呼ばれるものが設けられています。
特約とは…当事者間で交わされる特別の約束を指し、主たる契約のオプションとして付加されるもの。
どのような内容の特約をつけておくと良いのか？特約を設ける際に、どのようなことに注意しなければいけないのか？詳しく解説していきたいと思います。
原状回復とは
まず原状回復について、その定義を改めておさらいしておきましょう。
国土交通省が公表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、原状回復を以下のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。
ここで言う「損耗」については以下の3種類に区分されています。
- 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。時間が経つに連れて自然に劣化、損耗するもので、一般には経年変化といわれます。
- 借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。
- 借りた人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。
＊善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。
ざっくりまとめると、
- 経年劣化・通常損耗…貸主であるオーナー負担
- 入居者の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるようなしようによる損耗・毀損…借主である入居者負担
ということです。
この原状回復の定義にプラスして設けるのが特約、とうことです。
特約を設ける時に大切なこと
トラブルを回避するために特約を設けることは多いですし、契約書に特約を設けることは法律で認められています。
しかし、全ての特約が有効というわけではありません。内容があまりにも借主にとって不利な内容になっている場合は、特約を設けていても、それが無効と見なされることがあるのです。
原状回復特約が有効であると認められるために、最高裁判所（最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決）は以下の要件を判示しました。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
これらのことを踏まえた上で、特約が有効と認められるために大切なことを解説していきたいと思います。
具体的な内容にすること
例えば
- ハウスクリーニング費用は借主負担
- 畳の表替えは借主負担
- クロス張り替え費用は全額借主負担
という内容の特約の場合、どれくらいの費用が退去時に借主の負担となるのか、ということが明確ではありません。
そのため、特約が有効になるために、具体的な金額を明記しておくことが求められます。
例えば、以下のような特約です。
【特約】
下記の通常損耗や経年変化の修理費用は、入居者の負担とします。
（１）鍵の交換費用 20,000円
（２）台所及びトイレの消毒費用 10,000円
このように、何にいくらかかるのか、ということが明記されることで、借主に費用を負担させることは最高裁判所でも認めているところです。
抽象的な内容の場合、特約が無効となりますので注意が必要です。
また、クロスの張替え費用などは単価を明記するような場合があると思います。
例えば、退去時に壁紙の張替え費用全額を借主の負担とし、その単価を１平方メートル当たり1100円とする、というような記載ですね。
しかしこの場合、入居者である借主には壁の面積が簡単にはわかりません。結果的に、どれくらいの負担になるのか、ということが予想できないです。
こういった場合も特約が無効になってしまうので、退去時にいくらの負担になるのか、具体的な値段がわかるように特約内容を設定します。
判例で認められている最高額
金額を明記すれば特約がなんでも有効になる、というわけでもありません。
今まで最高裁判所の判例で認められているのは家賃の3ヶ月分程度の金額までとなっています。
家賃4ヶ月分以上になるような金額を負担させる特約は無効担ってしまう可能性が高いですし、だからといって3ヶ月分ギリギリまで全てが有効となるわけでもありません。
妥当性を考えて金額の設定をした方が良いです。
そういった特約に関しては不動産管理会社が相談に乗ってくれると思います。色々な事例を見てきているでしょうから、相談しつつ内容を決めていくと良いでしょう。