2022年12月、日銀が長期金利の変動幅を0.25%から0.5%に修正しました。
これは事実上の利上げで、不動産投資をしている人からすると大きな影響のある話です。
金利の変動は不動産を購入する場合でも売却する場合でも大きな影響がありますので、しっかりとその意味を理解しておいた方がいいでしょう。
今回は不動産投資における金利上昇の影響とそのリスクについて解説してみたいと思います。
金利が上昇したのは海外諸国の影響
2022年3月にゼロ金利制作が2年ぶりに解除され、そこから金利上昇が続いています。
この金利上昇の理由はアメリカの大幅なインフレ（物価がが上がること）にあります。
インフレで物価が上がった時に金利を上げることによって、
お金を借りる人が少なくなるので、大きな買い物（特に不動産など）をする人が減るんですね。
それによって需要が減るので、インフレにブレーキがかかります。
一般的に、インフレになると金利を上昇させる、というのが国の基本政策なのです。
今はウクライナの問題もあって資源の供給が滞ったり、物流が混乱しています。
アメリカだけでなく、多くの国がインフレとなり、それに伴って金利も上昇しているんですね。
その影響で日本も一緒にインフレしています。
いつものお買い物で「少し値段が上がったかも？」と感じる機会が増えましたよね。
電気代などもかなり大幅に上がってしまいました。
長らくお給料が上がっていない日本には大打撃です。
今後さらに金利が上昇していく可能性があります。
関連記事：【不動産投資初心者】金利とは？知っておきたい基礎知識
金利が上昇すると不動産価格が落ちる
金利が上昇すれば、お金を借りて不動産を購入する時にどうしても返済額が増えてしまいます。
そのため、多くの人が「今は買い時じゃない」と不動産を買い控えるようになりますので、不動産が売れなくなるわけですね。
そうなると買い手がいないので、不動産価格は下落傾向になります。
できれば金利が上昇する前に不動産は売却し、
不動産価格が落ちている時期に不動産を購入したいものです。
投資はなんでもそうですが、安く買って高く売る、が基本ですからね。
関連記事：良さげな投資物件の問い合わせをしてみて、やっぱり購入を辞めた話
不動産投資家の金利上昇で返済額が増える
金利上昇の最大のリスクは、変動金利で融資を組んでいる場合、返済額が増えてしまう、ということでしょう。
ほとんどの融資では変動金利が選ばれていると思いますので、金利上昇時に今組んでいる融資の金利が上がってしまいます。
返済額が増えてしまいますが、すでに賃貸として貸し出している物件の家賃を上げるわけにはいきませんので利益は下がってしまいます。
ただ、インフレ状態の場合は、家賃設定を少し引き上げる、ということも場合によっては可能です。
周囲の類似物件の出方を見つつ、不動産管理会社の方とも相談しながら家賃設定は決めていきたいですね。
もちろん家賃設定を上げて、逆に全然お部屋が埋まらないという状況になってしまっては意味がないので、ここは慎重に決めなくてはいけないところです。
関連記事：不動産投資における融資の金利相場は？
金利上昇時の対処法は？
金利は自分では操作できるものではありませんので、
金利が上昇してしまった時にどんな対応をすればいいのか、ということを学んでおくことが大切です。
いくつかの金利上昇時の対処法をご紹介します。
固定金利に切り替える
変動金利を選択しているなら、金利上昇が予想される時点で固定金利に切り替える、という方法があります。
ただし、固定金利は一般的に変動金利に比べると金利が高いです。
変動金利は「金利が安い時にお得で、金利が高い時に損をする」という設定で、
固定金利は「金利は固定のままだけど、少し高め」という設定なんですね。
そのため、固定金利を選択しなくても良いような段階で固定金利にしてしまうと、その分損をしてしまう可能性があります。
金利がこれから上昇することが見込まれる場合は、先に固定金利の金利が高く設定されることもあります。
この辺りは見極めが肝心です。
ローンの借り換えをする
ローンの借り換えとは、高い金利で組んだローンを低い金利で組み直すなど、
より良い条件で借り入れしなおすことです。
現在借りているローンは一括返済、という形になります。
不動産投資で良い成績をおさめられていれば、往来のローンよりも好条件で借り入れできる場合があります。
もちろん借り換えには手間も手数料もかかりますので、本当に借り換えをした方が得なのか、ということは充分検討する必要があります。
関連記事：不動産購入は現金とローンどっちがいい？メリットデメリットが知りたい
自己資金を入れて、繰り上げ返済
自己資金を入れて繰り上げ返済をすれば、金利が上昇して長期的に返済額が増えてしまう部分を先に返済することができますので、いくらか節約をすることができます。
ですがそもそもローンというのは長期で組むことに意味があるものでもあるので、
この方法はあまりおすすめではありません。
住宅ローンなのであれば良いと思いますが、収益不動産の場合はこの方法ではせっかくかけていたレバレッジ効果が薄まってしまいますのでもったいないかな、と個人的には思います。
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金利に関しては今後もかなり動いていくことが予想されますので、毎日なるべく新鮮な情報を追いかけ、今後の投資指針を検討したいところですね。