親から相続しようとしている不動産が違法建築だと分かった！これは相続してもいいのかな…？やめておいた方がいい…？
と悩む人もいらっしゃるでしょう。
今回は違法建築物の相続について、解説していきたいとも思います。
違法建築とは？
土地に建物を建てる時、好きなように建物を建てて良いわけではありません。
法令によって「このルールに従って建物を建ててくださいね」というのが決められており、それに反して建っている建物が違法建築物です。
違法建築物には主に以下のようなものがあります。
- 建ぺい率オーバー
- 採光不良
- 容積率オーバー
- 接道義務を果たしていない
他にもいろいろありますが、主だったところで言うとこんなところかと思います。
土地に建物を建てる時は、建物が完成した後に必ず建築確認と呼ばれる審査に通さなくてはいけません。
これは図面などを提出して、建った建物が図面通りに法律を守って作られたものかどうか、ということを検査するものです。
この検査をきちんと行って問題がなければ建築確認済証をもらうことができます。
違法建築は、
- 建築確認が済んだ後にあえてその内容と違うものに建て替えてしまう
- 建築確認をそもそも済ませていない
- 建築確認後、増改築などを行い、違法建築物となった
- 建築当時は適法だったが、その後の法改正によって違法建築となってしまった（既存不適格）
といったものがあります。
建築まわりの法律も年々改正したりしていますので、当時適法だった建物が法改正により違法建築となってしまうこともあります。
ですが、これは既存不適格物件と言われ、厳密には違法建築とは区別されています。
また、昭和〜平成にかけては建築確認を行わなかったり、物件の収益性を高めるためにあえて違法建築を施したりするケースが少なからずありました。
最近では建築確認を行わないということはほぼありませんが、築古物件だと違法建築物は稀なものではないのです。
違法建築のデメリット
違法建築を相続するかどうかにあたって考えたいデメリットをまとめていきます。
貸すにはリスクがある
まず、不動産を賃貸に出すときにリスクがあります。
違法建築は安全性に問題があるたてものも多く、それが理由で入居者が怪我をしたり、死亡する事故が起こった場合、損害賠償請求を受ける可能性があります。
ただ先述した通り、築古物件に関しては違法建築のものも多く、違法建築のまま賃貸に出されているものも少なくありません。
このあたりは、どのように違法性があるのか、といった部分も踏まえて検討すると良いでしょう。
行政から指導が入ったりしている物件の場合は扱いは難しいですね。
売るにもリスクがある
違法建築の場合は売るときにもリスクがあります。
ちょうどこの前、私も購入を検討していた物件があったのですが、一度は融資審査OKとなったものの、物置部分の登記がされておらず、そこを登記して欲しいと言われていました。
ですがその物置が違法建築だったのです。登記をしてしまうと行政指導が入りそう、というものでした。
結局登記をできないと融資が受けられないとのことでその物件の購入は諦めることになってしまいました。
このように、売るにも買うにも面倒なのが違法建築物なのです。
買う側もすんなり買えないのでなかなか売れない。そのせいで価格が相場より下がることもあるでしょう。
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違法建築なのかどうか調べる方法
相続するかもしれない不動産が違法建築なのかどうか、まずは調べてみましょう。
検査確認証を探す
まず建築確認の済証を探すのが一番早いです。建築確認済証があれば、建築当時は適法であったということが分かります。
この場合は、その後の増改築で違法となっている可能性、あるいは法改正によって既存不適格物件になっている可能性は残りますね。
登記情報を調べる
増改築をしたことがある不動産なのであれば、増改築した部分を登記しているかを調べます。
登記情報はだれでも取得することができます。
不動産のことはあまりよくわからなくて、知識もほとんどない、という場合は建築士や不動産業者に頼んで調べてもらった方が良いでしょう。
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違法建築は珍しいものではない
10年以上不動産投資を行っている私からすると、違法建築というのは決して珍しいものとは思いません。よくある物件なのです。
大事なのは違法の程度で、建物の安全性に今すぐ支障がありそうなものに関しては行政指導がどうしても入ってしまうので、リフォームなどをする必要性がある場合があります。
それらにどれくらいの金額がかかるのか、ということをある程度調べた上で相続についても検討してみると良いかと思います。
程度がそこまで高くない違法建築なのであれば、そのまま賃貸に出すということもあります。
また、立地が良いのであれば、築年数にもよりますが、更地にしてしまって売却するというのも一つの手でしょう。
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