地方の築古アパートを中心に戸建てや区分マンションへの投資も行っています。
地方不動産への投資ももう10年以上になりましたが、
今回は「こういうパターンは失敗するな」というパターンを紹介したいと思います。
土地勘のないまま購入
地方不動産は利回りがいいので、自分があまり知らないエリアで不動産を購入する、という人も少なくないですよね。
ただ、土地勘のないエリアでいきなり不動産投資を始めると失敗に繋がりやすいと思います。
というのも、やはり知っているエリアの方が
- 「あのあたりはお店が多くて便利」
- 「あそこらへんはちょっと怪しげなお店が多いから雰囲気が悪い」
といった細かい情報が分かりますよね。
そういったことが分からないままに物件を買ってしまうと、利回りだけ見ればとても優秀な物件なのに、実際には空室が埋まらない、なんてことが起こるわけです。
できれば自分が住んだことがある街や、仕事などで通ったことがある土地で投資を始めた方が良いでしょう。
どうしても知らないエリアで投資を始めるのであれば、まずはそのエリアに通って、散歩したりジョギングしたりして、そのエリアに詳しくなる必要があると思います。
予期できなかったランニングコスト
これは私の物件での話なのですが、雪が多く降るエリアで16戸のアパートを購入しました。
そのアパートが、毎年雪が多く降るもので、必ず除雪が必要になってきます。
1シーズンの契約で40万円の除雪費用が今のところかかっており、つまりこれは月額で考えると月に3万円以上のランニングコストがかかる物件ということになります。
そうなってくるとかなり想定していた利回りとは異なってきますよね。
これもその土地のことを理解していないと分からないことでもありますが、やはり物件の規模的に、そんなに除雪費用がかかるのか…という気づきもありましたね。
住んでいたとしてもなかなかこれは気づかないポイントかもしれません。
また、40万円という費用も変動します。
ものすごく雪が降る年もあるわけで、あまりにも雪が多いと排雪を追加で行うのに費用がかかったりなどがあり、読めないランニングコストがあるというのも嫌ですね。
関連記事：青森での不動産投資！除雪に40万円かかりました…雪国投資での注意点
広告料などの文化もエリアによる
広告料にも文化があります。
例えば供給過多になりすぎてしまっている北海道の札幌なんかは広告料が3カ月分なんていうのが当たり前なんだそうです。
基本はやはり1カ月分だと思うのですが、そうじゃない場合が怖いですよね。
出入りが激しいワンルームなんかだと、広告料3カ月分ではプラスにするのも難しいのではないかと思います。
これは地元の不動産業の方と知り合ってお話を聞いたりして情報を仕入れるといいのかなと思いますね。
不動産屋さんに飛び込みで話を聞く、なんてことをやっている大家さんもいますね。
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい広告料の仕組み！相場はいくら？
土地の換金性が低い場合がある
例えばある程度価値のある土地というのは坪10万円くらいあると思いますが、そういう土地はなかなか買い手が見つからなくて値段を下げて、8万円とすれば買い手は見つかると思います。
でももともと3万円の土地は2万にしても買い手が見つからないことがあるかもしれないんですよね。
そうすると、「大体これくらいの価値があるから大丈夫だろう」と思って購入しても、売れなくて負動産になってしまう、ということがありますよね。
地方の中古物件だとどうしても流動性は低くなりますので、安くて利回りがいい、というのを重視して選ぶとそういうことが起こりがちです。これは注意したいポイントですね。
関連記事：【不動産投資】買ってはいけない中古物件ってどんな物件？
工事業者が寡占状態
これは実際に私が経験した話なのですが、購入した不動産の修繕をしようとしたら、そのエリアの業者が一社独占のようになっていて、相場よりも修繕費用がすごく高い、というところがありました。
こういうのは実際に不動産を持ってみないとわからないものですよね。
修繕するという段階になってとても困りました笑
事前に調べようにも不動産を持ってないと入ってこないような情報だし…と難しいところです。
現地に見に行かないで購入
これは先述した「土地勘がないところで購入してしまう」というパターンにも通ずる話ですが、現地を見ないで物件を購入するという方もいらっしゃるようです。
ですがそうするとどうしても「近くに嫌悪施設がある」「近所に変な人が住んでいる」みたいなことには気づけないんですよね。
物件を購入する時は必ず現地に視察に行くのをおすすめします。
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