初心者
不動産投資を始めたいけど、何から始めればいいんだろう？やり方がわからない…
こんな風に悩む不動産投資初心者の方は多いのではないでしょうか。
物件を購入すると言っても物件はいくらくらいのものがいいのか。
どれくらいのものを購入するにしてもある程度まとまった金額が必要になりますので、「失敗したくない」と強く思って足踏みしてしまう人が多いと思います。
今回は不動産投資歴10年以上の私が、不動産投資のやり方を解説してみたいと思います。
初心者にわかりやすいよう、なるべくシンプルにお伝えしてみます。
不動産の利益には2種類ある
不動産投資の利益の出し方には主に2つの種類があります。
これが、
- 不動産の売買で儲けるキャピタルゲイン
- 不動産運用、つまり家賃収入で儲けるインカムゲイン
の2つです。
たとえば2,000万円で購入した物件の価値が後々上がって、最終的に4,000万円で売れました。
となった場合、運用している間の修繕費や税金など面倒なことを考えずに計算すると、2,000万円の利益が出たことになります。
こうして不動産の売買によって出る利益を指す言葉がキャピタルゲインです。
実際に不動産を売却した時に得たお金にも税金がかかりますし、2,000万円まるまる手元に入るわけではないんですけどね。
それに対して、毎月の家賃収入によって出る利益のことをインカムゲインと言います。
2,000万円の物件が年間で400万円の家賃収入を生むとします。
5年運用して購入した時と同じく2,000万円で売れたとすると、5年×400万円で2,000万円の利益が出ます。
こちらももちろんいろいろ税金がかかってきますし、5年の間修繕なし、というわけにはいかないですから2,000万円まるまる利益につながるわけではありませんが、分かりやすく考えるための例です。
どちらかというと投機的側面が高いのがキャピタルゲイン目的の投資でしょう。
日本での不動産投資の場合は、インカムゲインをメインで考えるのが一般的です。
日本は成長が著しい国、というわけではありませんね。
インフレの影響も受けていますが、諸外国に比べると物価高もそこまでスピードが速くないように感じます。
もちろんキャピタルゲインも出た方がいいです。
そのためには「価値の落ちにくい不動産」「これから価値が上がって行きそうな不動産」を購入するようにした方が良いでしょう。
ただし、あくまでメインで考えるべきはインカムゲインだと思ってください。
関連記事：不動産投資で利益が出るまでどれくらいかかる？その考え方は？
不動産投資の種類
一口に不動産投資といってもいろいろな投資対象があります。
- 区分マンション（マンション一部屋のみ）
- 一棟アパート・マンション
- 戸建て
- 駐車場、コインランドリー、土地貸しなどの土地活用
といったところが主なところかなと思いますが、当然初期投資が高いものの方がリスクは高いです。
投資スタイルは人それぞれですが、
どれくらい時間と労力を割くことができるか、というのでスタイルが変わるでしょう。
たとえばサラリーマンの方で
本業の方があるので忙しく、不動産投資は副業程度でやっていきたい
という方の場合は、区分マンションや戸建て投資くらいが良いと思います。
この場合は所有するお部屋が一部屋になりますので、複数戸所有するよりはトラブルも少なく、運用しやすいと思います。
それに対して、
ゆくゆくは不動産投資規模を大きくしていってFIREしたい！不動産投資だけで生きられるようにしたい！
というような場合は、アパートやマンション一棟まるまるの所有が向いています。
戸数が多ければそれだけトラブルも多くなりますが、やはり収益性は一棟ものの方が格段に高いです。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
まずは不動産に詳しくなること
不動産投資は物件を購入しないことには始まりませんが、この「物件を購入する」という時点でその不動産投資の成功or失敗が決まるところがあります。
焦らずに、まずは不動産に詳しくなるところから始めるのがおすすめです。
最初に投資エリアについてですが、自分が住んでいる地域や、過去に通勤通学などで通っていた場所、住んでいた場所の不動産に投資をするのがおすすめです。
土地勘が多少なりともあるところの方が良いでしょう。
さらにそのエリアで売りに出されている物件を毎日チェックすること。
気になった物件は業者に連絡をしなくていいので、散歩がてら現地に見に行ってみます。
これを繰り返すだけでずいぶん不動産の見方が変わってきます。
最近はネットの情報だけで不動産の購入を決める方も多いですが、現地には絶対に見に行った方が良いでしょう。
ネットに掲載されている情報と実際に建物をみた時の印象はかなり違っていることが多いです。
そういった経験を通して、より情報の精査ができるようになっていきます。
関連記事：不動産投資におけるエリアの選び方について