地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
アパート以外に築古戸建てや、都内にも区分を所有しており、投資歴は10年を超えました。
今回は、不動産投資をしたいと思っている初心者の方向けに、どんな物件がおすすめか、ということを解説してみたいと思います。
新築か中古なら中古がおすすめ
初めて不動産投資をするのであれば、新築か中古かなら絶対に中古がおすすめです。
土地が余っていて、土地活用をしたい、というような場合なら少し話は変わりますが、
新築を購入する、あるいは新しく土地を買ってそこに新築を建てる、みたいなこと考えているのであれば、まずは中古物件を買って運用してみるのがおすすめですね。
というのも、新築というのは「新築である価値」というのがかなり乗っています。
日本は特にそういった傾向が強く、新築から中古になっていく過程での下げ幅が大きいです。
つまり、新築にすることによって大きなリスクを背負うことになります。
中古であれば、ある程度価値が下がっているところから購入することができます。
もちろん所有している年月の中で価値はどんどん下がっていくものではありますが、新築を購入した場合に比べれば下げ幅は少なくなります。
初めて不動産投資をするのであれば、中古でまずは運用してみて、勉強するくらいの気持ちでいた方が良いのではないかな、と個人的には思っています。
関連記事：【不動産投資】買ってはいけない中古物件ってどんな物件？
不動産投資の目標規模による
投資目的で不動産を購入する時に、一番最初に明確にしておきたいのが、どれくらいの規模で投資をしたいのか、ということです。
これによっておすすめの物件の基準も変わってきます。
たとえば、現在サラリーマンの方が副業的に不動産投資をしたい、ということであれば、「物件にトラブルがあったから明日現地を見てくる」といったことはなかなか難しいでしょう。
時間的にも実務的にも、割けるリソースが限られていると思います。
そういった場合はやはり、最初から戸数のある物件はおすすめできません。区分マンションか戸建てへの投資が妥当かと思います。
それに対して、将来的には専業大家になりたい、というような目標があるのであれば、最初から複数戸の物件を購入してみるのもアリかなと思います。
やはり戸数が多ければそれだけ収益性も高くになりますので、小中規模のアパートを運用してみて、それを売却したタイミングで規模を大きくする…それの繰り返しで規模をどんどん大きくしていくのも良いのではないかなと思いますね。
特に不動産を購入する時は、スピード勝負になることが多く、規模を大きくしていきたいと思っているのであれば「明日来てください」に対応できるようにならないといけません。
自分が不動産投資にどれくらいのリソースを割けるのか、というところから考えてみてください。
それぞれのパターンでどんな物件がおすすめか、というのを次の項目から解説していきたいと思います。
関連記事：不動産投資初心者は何から始めればいい？
副業程度なら区分か戸建て
副業程度に始めるのであれば、中古区分マンション投資か、中古戸建てへの投資がおすすめです。
区分や戸建てなら戸数は1つになりますので、そこまで手間がかかりません。
また、中古であればかなり安く物件を購入することができる、というのが最大のメリットかと思います。
属性的に融資を引けるかどうかわからない主婦の方やフリーランスの方でも、中古区分や中古戸建てなら、現金で購入することができるものもある、というのが魅力でしょう。
たとえば地方の中古戸建てだと、数十万円程度から購入できるものも結構あるんですよね。
都内の区分マンションでも、中古なら2000万円前後で購入できるものも多いです。
私もちょうど数年前に都内のメトロ駅徒歩1分の好立地で区分マンションを購入したのですが、この区分は2000万円未満で購入することができました。（もちろん指値はしましたが笑）
初心者の方の場合はどんな修繕にどれくらいの金額がかかるのか、ということが分からない方が多いと思いますので、
中古といっても築20年前後の、あまり修繕が必要なさそうなものを購入するのが良いのではないかなと思います。
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本業を見据えるなら4戸〜6戸の中古アパート
専業大家を見据えて、今やっている仕事をセーブしつつ、徐々に大家業にシフトしていきたい、という方の場合は、最初から4戸〜6戸程度の中古アパートを購入してもいいかもしれません。
1戸の物件に比べると4戸〜6戸は確かに手間はかかるのですが、それでも10戸も20戸もあるわけではないので、他にお仕事をされていてもギリギリいける戸数ではないかなと思います。
ただ、初心者の場合は挑戦はあまりしない方が良いと思います。
築年数はやはり20年前後であまり大きな修繕が必要なさそうなものが良いでしょう。
さらに、何よりも良い立地の物件を購入することが大切です。
立地を見極めることができれば、空室対策に頭を悩ませる必要がありませんから、とにかく立地の良い物件を買うことを優先させましょう。
立地の考え方についてはまた別の記事で解説していますので、ぜひそちらも参考にしてみてください。