最近耳にすることが多くなった「空き家投資」というもの。
日本にはたくさんの空き家があり、空き家問題が社会問題として取り上げられることも多いです。
放置されてしまっている空き家をタダ同然の値段で買い取り、リノベーションして賃貸物件として入居者募集をし、運用していく。
こういった空き家投資を最近よく目にしますが、実際のところ空き家投資というのは、不動産投資としてはどうなのでしょうか？
個人的な考えですが、解説していきたいと思います。
空き家投資は初心者におすすめ
個人的には、空き家投資は初心者におすすめだと思っています。
空き家ならではのメリットをいくつか紹介していきます。
融資が引けなくても現金購入することができるほどの安さ
空き家はリノベーションなどが大変なことも多いですが、その代わり融資が引けなくても現金で購入できるほど安い物件がたくさんあります。
地方の築古戸建てなんかは100万円以下でも購入できるような物件が多く、私も購入した戸建ては利回り100%、というものがありました。
利回りだけだと信じられないくらいの数字だと思いますが、そもそもの販売価格が安いとこういった利回りも出てくるものなんですよね。
結局5年〜6年ほどは所有していて、戸建てにご高齢の方が住われている状態のオーナーチェンジだったので空き家投資ではないのですが、
1年過ぎたらあとはずっとプラス、という状態でした。
例えば個人事業主など、金融機関の融資審査的に属性が低いと判断されてしまう方なんかは、
なかなか最初から融資を引いて不動産投資、というのは難しいでしょうから、
こういった空き家投資から始めてみるのはおすすめです。
関連記事：リノベーション投資、どこまでかける？量と質どっちが大事？
安いからこそ失敗した時の痛手も少ない
不動産投資初心者の方は不動産投資についてわからない部分も多いと思います。
そんな状態から数千万円や億単位の集合住宅などを購入して投資していく、というのはとても危険です。
例えばそれで大失敗をし借金を抱えてしまったら、「次の物件こそは…」とチャレンジできなくなります。
ですが空き家投資であれば、格安で物件を購入して、失敗してもリノベーション代くらいで済みます。
ある程度お金をかけてリノベーションして、賃貸物件として運用してみたいけどなかなか入居が決まらない、売ってしまおう、となっても、
お金をかけてリノベーションしたのであれば購入した時よりは価値は高まっているはずなので、多少は売却で回収できる部分もあると思います。
リノベーションにかかる費用は戸建てであれば高くても数百万円程度でしょう。
これくらいの損であれば、まだ次の物件で取り返しがつく、という場合もあると思います。
学びを活かして次にチャレンジ、ということができるんですよね。
関連記事：リノベーション済み物件か、自分でやるか？不動産投資するならどっち？
不動産投資の一通りの流れが学べる
実は空き家投資の一番のメリットはこの不動産投資の一通りの流れが学べる、という部分じゃないかなと思っています。
物件を購入して、リフォームして、それを賃貸に出して、最終的に売却する。
これを規模が小さいところからやっていけば、一通り理解した上で、大きな物件にもチャレンジすることが可能です。
ここで「合わない」と感じたら辞めてしまってもいいわけですしね。
特にリフォームの部分はDIYをされる方も多いですが、
これによってどういう作業が必要なのか、ということがわかるので勉強になって良いと思います。
また、自分でやらないにしても、業者さんとの繋がりもできますよね。
不動産投資で重要になってくるのは業者さんとの繋がりでもあると思うので、初めての物件でいろいろチャレンジしてみると良いと思います。
やはり規模が小さい物件であれば、いろいろ挑戦しやすいですからね。
関連記事：初心者が知っておきたい不動産投資用語
収益性は低い
どうしても物件の規模が小さいことによって、収益性が低くなる、というのはデメリットとして話しておかなくてはいけない部分です。
空き家をリノベーションして賃貸に出しても、家族向けの物件で家賃としては場所にもよりますが、5万円〜8万円程度が一般的でしょう。
今空き家となっている物件は人気エリアではないでしょうから大体これくらいだと思います。
そうなると年間の家賃収入も100万円以下だと思います。
利回りとして考えると数字は高くても、収益で考えるとそこまで大きな数字にはなりません。
不動産投資でFIREしたい、というような人には規模的には向かないと思います。
また宅建業法が変わり、400万円以下の物件に関しては売却時に18万円まで仲介手数料を不動産業者が取れる、ということに変わりました。
これで売却益を出すのがかなり難しくなったと思います。
それでも初めての物件としては学びも多く、リスクも低くて
空き家投資はなかなか良いのではないかなと思いますね。
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