サラリーマンの方が副業として不動産投資をする場合、不動産投資業まわりでかかった経費はどのようにすれば良いのでしょうか？
これから不動産投資を始めてみようかなと思っているサラリーマンの方には気になるところなのではないかと思います。
最近は年金がどうなるのか、という不安もありますし、老後のために資金をためておかないと、と思って不動産投資に興味を持つ若い世代の方も増えたように思います。
まだ不動産投資を始めたわけではないけれど、不動産投資をしてみたいと思っている初心者方へ、経費の扱いについて解説してみたいと思います。
経費計上するためには確定申告が必要
知っている方からすると当たり前の話なのですが、
経費を計上するためには確定申告が必要です。
サラリーマンの方は基本的に、本業で働いている職場以外での収入がなければ確定申告を自分で行う必要はありませんから、確定申告がどういうものなのか、ということを知らない方も多いかと思います。
確定申告というのは、簡単に言うと、収入がある人がこれだけの収入があったので、これだけの税金を納めます、申告を行うものです。
サラリーマンで給与をもらっている方は、会社が税金などを給与から天引きし、年末に1年分の年末調整を行うことで過不足を調整してくれるので、自分で確定申告を行う必要がないんですね。
ですが、給与以外の所得があったり、個人事業主として働いている場合は確定申告を行う必要があります。
この確定申告の時に、「これは事業のために使ったお金なので経費です」という申告をすると、それが「事業のための必要なコスト」と見なされ、売上と相殺ができるので、支払う税金を抑えることができる、ということです。
つまり、ものすごく簡単に言うと、かかってくる税率が20%だった場合、
1000万円の売上の時、通常であれば200万円の税金がかかります。
ですが、100万円を経費として計上すると、利益が900万円となりますので、支払う税金は180万円で済む、ということですね。
サラリーマンの方は「経費で落とす」なんて言い方をしたりします。
サラリーマンの場合は「経費だ」ということにすれば、立て替えた自分のお金が会社から返ってきますが、
個人事業の場合は経費に計上したからといって支払ったお金が返ってくるわけではありません。
経費計上した分、支払う税金が少し安くなる、というだけです。
関連記事：不動産投資で得た収入の確定申告、経費にできるものはどんなもの？
領収書の保管、帳簿付が必要
確定申告をして経費を計上するためには、まず経費がかかったという証明をするために領収書の保管が必要になります。
税務調査がもし入った時、きちんと領収書が保管できていないと経費がかかった証明ができません。そのため領収書などは5年間の保存が法律で義務付けられています。
また、確定申告を行うためにはどんな項目で収入があり、どんな項目で経費がかかったのか、ということを帳簿付しなければなりません。こちらも法律で保存期間が7年と義務付けられています。
経費として認められるのは「事業を行うために必要なコスト」と見なせるものです。
たとえば、
- 建物の減価償却費
- 管理費
- 他引退募集時の仲介手数料
- 火災保険、地震保険などの保険料
- ローンの利息
- 修繕費
- 税理士や司法書士に支払う報酬
- 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税といった税金
- 寮費交通費（内容が明確であり、私的なものではないと証明できるもの）
- 新聞図書費
- 交際費
- 消耗品費
- 通信費
といったものになります。
サラリーマンの節税の仕組み
「サラリーマンは不動産投資をすると節税になりますよ！」という営業マンの謳い文句がよくありますね笑
これはなぜなのかというと、損益通算（そんえきつうさん）というものができるからです。
損益通算とは、1年間の利益と損失を合算することです。
この損益通算がdケイル所得については一定のルールが定められており、全ての所得が損益通算の対象になるわけではないのですが、
不動産投資業での所得とサラリーマンが会社から得る給与所得は原則として損益通算が可能です。
つまり、不動産投資としてある程度大きな物件を購入し、赤字が出たとします。
それをサラリーマンとして働いた給与所得と損益通算すれば、見かけ上の収入が減るので、支払わなくてはいけない税金が減る、ということです。
サラリーマンは会社が源泉徴収を行い、会社から所得税や住民税を納付していることが多いと思いますが、
不動産投資を開始して不動産所得の確定申告を行い、赤字を申告すると、先に支払っていた税金が還付されるんですね。
ただし、この話には落とし穴があります。
結局赤字は赤字なわけですから、赤字がずっと続くようでは支払う税金は安くなりますが、本来の収入も減ってしまいます。
「不動産投資は節税になっていいですよ！」という謳い文句は間違ってはいないのですが、
全ての場合において得ではない、ということをぜひ覚えておいてください。
結局赤字を垂れ流すような物件を買ったら意味がないですからね。
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