不動産投資における赤字の概念は大きくわけると2つあるかと思います。
- 毎月のローン返済に家賃収入が追いつかず赤字（キャッシュフロー）
- 購入した時よりも安い金額でしか物件を売れなかった（キャピタルゲイン）
一般的には前者のローン返済に家賃収入が追いついていないケースを指すことが多いと思いますので、今回はそちらをメインに解説していきます。
不動産投資における赤字
毎月のキャッシュフローが赤字になっている状態を「赤字」と指すことが多いでしょう。
これは、毎月の家賃収入よりも、ローン返済額の方が上回ってしまっている状態のことですね。
メインではサラリーマンをやっていて、副業で不動産投資をしている、という人に多いパターンではないかと思います。
サラリーマン投資家の方は本業での収入があるため、
毎月ローン返済のために足りない分は、自分のお給料から補填しよう
と考える人が多いからです。
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赤字で節税できる、損益通算
中には高収入のサラリーマンの方で、
不動産投資事業が赤字の方が、節税になりますよ！
というような勧められ方をされた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに不動産投資事業で赤字が出ている場合、
他の事業（サラリーマンの場合はメインのお仕事）の所得から赤字の分を引くことができる、という損益通算という考え方があります。
確定申告の時にメインのお仕事の所得も、不動産所得も、全て合算するという考え方です。
例えば年収1000万円のサラリーマンの方で、毎月ローン返済が20万円ほど赤字だったとしましょう。
不動産投資事業では年間で240万円が赤字ということになります。
その場合、年収1000万円から240万円を引くことで、所得が760万円である、ということにできるわけです。（わかりやすいようにかなり簡単に説明しています）
日本は累進課税ですので、所得が高ければ高いほど税金もまた高くなりますね。
1000万円よりも760万円の所得の人の方が支払う税金は安くなります。
つまりこれによって節税ができる、というのが損益通算のうまみなのです。
ちなみに物件を売却して得たお金は「譲渡所得」という扱いになり、分離課税になりますので、これは他の所得と合算することはできません。
損益通算ができるのはあくまで家賃収入の部分のみになりますので注意が必要です。
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ダメな物件のための赤字はダメな赤字です
キャッシュフローがマイナスになってしまう物件、確かにあります。
赤字になってしまったとしても、価値のある物件なら、リスクを負って購入するのも悪くないでしょう。（私個人としてはキャッシュフローがマイナスになる物件は嫌ですが笑）
ですが、想定していたよりも空室が多く、予期していなかった赤字が出ているような場合。
それは節税にはなっているかもしれませんが、結局は損をしています。
空室のためにキャッシュフローが毎月赤字になるような物件というのは、物件を売却しようとしても高値では売れません。
購入した時よりも確実に経年劣化で建物の価値は下がっていきますので、ほぼいつも満室、というような人気物件にならないと、売却時に購入した時よりも高値で売れることはないでしょう。
なので、「節税！節税！」と叫ぶものの、税金が安くなって、資産も通常よりも減ってしまうような投資では意味がないんですね。
大切なのは、資産を増やすことです。投資ですから。
「節税することができるから毎月赤字になってもいい」というわけではないのです。
ですがそこを履き違えてしまっている人が多いように思います。
特に高収入のサラリーマンの方が、将来のことも考えて不動産投資をしたい、初めて物件を買う、という時に「節税になりますよ」という謳い文句で畳み掛けてくる不動産業者さんは多いのです。
こういった物件を購入してしまわないように大切なのは、とにかく自分でシミュレーションをすること。
10年先、20年先のシミュレーションまで不動産業者が作ってくれたから大丈夫！
では、不動産投資は多分失敗します。
業者はリスクを言いません。
渡されたシミュレーションはかなりゆるゆるお気楽設定になっているはずです。
もしシミュレーションを自分で引き直すのがめんどくさいというのであれば、そもそも不動産投資は向いていないと思います。
成功しているオーナーさんは数字を見ることが好き、物件情報を見ているのが好き、というオーナーさんが多いです。
そういう方達を見ている私からすると、
シミュレーションがめんどくさい、不動産そのものにあまり興味がない、現地にあまり視察に行かない、という人は不動産投資には向いていないように思うんですね。
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