アパート経営をこれから始めたい、という方に初めての場合は1棟4戸の小規模アパートがおすすめです。
アパートというとだいたい1棟4戸〜8戸くらいが平均的な大きさですが、
特に初めてアパート経営をする場合は小規模のアパートから始めた方が良いでしょう。
中でもサラリーマンやOLなど、本業が他にあってアパート経営を始める、という方は4戸がおすすめですね。
その理由について解説して行きたいと思います。
融資を受けやすい
まず、小規模のアパートであればそもそもの投資コストを抑えることができます。
アパートローンの場合は住宅ローンよりも少し借入額が多くなってきますが
それでも4戸あれば月に20万円〜30万円ほどの家賃収入を得ることができるでしょう。
月に最低でも6万円以上は黒字にならないと銀行も融資をしてくれません。
返済リスクが低い小規模アパートであれば、
黒字にしやすく、銀行融資も通りやすくなるんですね。
全室角部屋になる
1棟4戸の小規模アパートであれば、1階に2戸、2階に2戸、という造りが一般的ですから、
全室角部屋ということになります。
部屋探しを何回かしたことがある人はわかるかと思いますが
角部屋というのはとても重要な条件です。
日当たりも良い部屋が多いですし、お部屋の片側しか隣と面していないですから
音も気にならない部屋が多いんですね。
1棟4戸のアパートであれば、中心部分に階段がある建物なら部屋と部屋が面する部分がない、というアパートもあります。
同じ建物内で角部屋が空いているなら絶対角部屋がいいでしょう。
全室三方向に窓を作ることができる、というのもメリットです。
もちろん中古物件の場合は窓の数はあらかじめ決まってしまっていますけどね。
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安定性のいい建物が多い
1棟4戸のアパートは左右対称になっているアパートが多く
こういった造りのアパートは建物として安定性が高く、耐震面でも強度が高い場合が多いです。
こういった場合は修繕も大規模にならずに済みますし、
メンテナンスもしやすいでしょう。
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空室リスクが低い
4戸であれば戸数が少ない分、空室リスクも低くなります。
3部屋埋まっていればそれだけで75%の入居率、ということになりますから
かなりリスクが低い投資だと言えるでしょう。
戸数が多くなれば多くなるほど収益も上げやすくなりますが、それとともに管理も大変になりますし、リスクも増幅します。
メインの仕事があって、その上で副業的にアパート経営をするのであれば特に、やはり1棟4戸のアパートがおすすめなんですよね。
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管理しやすい
アパート経営となると棟数を増やすのが一番早く収益をあげる方法になります。
やはり部屋がたくさんあれば、それだけ収益も上がりますし
買い替えをするたびに大きい投資をしていく、という人は少なくありません。
しかしアパート経営で一番大変と言っても過言ではないのが管理です。
部屋が増えれば増えるほど管理をしなくてはいけない大変さも増して行きます。
何棟もアパートを扱っているオーナーは、
やはり電話がいつもなりっぱなし、というイメージがありますね。
規模が大きくなるとアパート経営を片手間にやるには難しいと言えるでしょう。
水回りを中心に持ってこれる
バス・トイレ・キッチンといった水回りをアパートの中心に配置することによって
配管装備コストを下げることも可能です。
これも新しくアパートを建てる場合じゃないと自分でどうこうできるものでもないですが、
中古物件だとしても、そういった水回りの配置になっているケースもあります。
コストが下がるだけでなく、修繕もしやすくなりますので、リスクがより下がると言えるでしょう。
修繕の内容でも多いのが水回りのトラブルですからね。
小規模アパートのデメリット
ここまで小規模アパートのメリットについていくつか説明してきましたが、
最後にデメリットも紹介しておきたいと思います。
投資は必ずしも儲かる、というものではなく
きちんとリスクも理解した上で踏み切らないと、最終的にマイナスになってしまうことも十分有り得ますから、しっかりとリスク面も把握しておきましょう。
一番は小規模だからこそ、収益性が低いというのが1棟4戸のアパート経営のデメリットと言えるでしょう。
と言ってもだいたい20万円〜30万円ほどの家賃収入が月に見込めますので
ローン返済や修繕費を差し引いても、年金くらいの収入にはなるでしょう。
また、1棟のみで経営をして行く場合は
扱うアパートの場所が一箇所に限られてしまうため、災害リスクの分散をすることができません。
その地域で災害がおきてしまったら収入がゼロになってしまう、というリスクもあります。
地震大国の日本では、しっかりと保険を選び、加入をしておくことが大事でしょう。
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