賃貸経営を始めるには、自分が持っている土地の中で余っているところに物件をたてて、賃貸物件として入居者を募集するのだろう、
と思っている人がとても多いです。
つまり土地がないと賃貸経営はできない、と思っている人が多いんですね。
しかし実際賃貸経営をしているオーナーは最初から土地を持っていたわけではない人もたくさんいます。
いわゆる地主さんと呼ばれるような人だけでなく、最近ではサラリーマンやOLなんかも賃貸経営を始める人が増えているんですね。
今回は土地なしから賃貸経営をスタートする方法について解説していきます。
土地なしで賃貸経営の仕組み
土地なしで賃貸経営を始めるのにはいくつかの方法があります。
- 新築物件を購入する
- 中古物件を購入する
- 土地を購入して物件を建てる
この３つの方法が主でしょう。
どの方法もそうですが、土地を所有している人に比べると土地なしで賃貸経営を始めるにはどうしても初期投資額が高くついてしまうものです。
ただ家賃収入を得ることができれば、ローンを組んでも家賃収入をローン返済にあてていくことができますから
土地なしで賃貸経営を始めるのも、ローンを組めれば可能、ということです。
もちろんある程度自己資金を用意することができるのなら、自己資金のみでスタートしても大丈夫ですけどね。
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土地なしからの賃貸経営は寧ろ有利？
上記に紹介したどの方法を選ぶにしても、
土地なしから賃貸経営をするのが有利に働く要因が一つあります。
それは「自分で土地を選べる」ということです。
最初から土地を持っている人はどうしてもその土地をどのように活かすか、ということしか考えることができません。
土地自体は動かすことができませんからね。
でも土地なしで賃貸経営をスタートするのであれば、どのような土地の建物で賃貸経営をするのか、ということを選ぶことができます。
土地を購入して物件を建てるにしても、物件を購入するにしても
その土地がどれくらい賃貸需要がある土地なのか、ということをあらかじめ調べておくことができますよね。
立地条件が良いかどうか、というのはダイレクトに入居率に影響してくるものです。
どんなに良い物件があっても、その土地に住みたいと思う人がいなければ、空室がずっと続いてしまいます。
なので、良い土地で賃貸経営をする、というのはとても大切な条件なのです。
土地がもともとある人よりも土地なしから賃貸経営をスタートするのはこの面でとても有利なことに間違いはありません。
このメリットを活かすためにも、不動産を購入する際は土地の条件を入念に調べることが大切です。
土地なし賃貸経営を始める条件
土地なしで賃貸経営を始めるにはある程度条件があります。
融資が受けられる人
金融機関から融資を受けられないと不動産を購入することができないのであれば
融資が受けられるような経済状況でないといけません。
年収は600万円〜700万円以上じゃないと、なかなか金融機関から融資を受けるのは難しいです。
年収500万円以上なら信用金庫から融資を受けることも可能です。
また、最低でも3年は同じ勤め先に勤続している必要があると思った方が良いでしょう。
資金をある程度用意できる人
もし金融機関から融資を受けられなかったとしても、
金融資産が1000万円以上あれば、審査が通りやすくなります。
もしくは最初は小さめの規模の地方の中古戸建などから賃貸経営を始めてみる、というのもいいかもしれません。
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初心者には中古アパートの購入がおすすめ
土地なしで賃貸経営をするにあたって、土地を購入して物件を建てて、となると時間も資金もかかるので
初心者にはあまりおすすめできません。
さらに新築物件も、中古になることによってガクッと値段が下がってしまうので、
リスクが高いと言えます。
なので、最初は中古の物件を購入する、というところから始めてみると良いのではないでしょうか。
小規模の物件だとそれだけ家賃収入も少なくはなってきてしまいますが、最初から大きくチャレンジするよりも
小規模の中古物件から賃貸経営を始めてみて、徐々に規模を広げていくのも良いと思います。
やはりやってみないとわからないことは多いですからね。
地方の中古で探せば、思っているよりもかなり安く不動産を購入することができます。
きちんとその地域の賃貸需要などもチェックして購入すれば、
数年運用して、売却したとしてもしっかりと利益を出すことができるでしょう。
あとは築年数などから修繕の予想を立てておくことも大切ですね。
始めは小規模の物件から始めて、売却したら今度は少し大きめの規模の物件、という風に賃貸経営の規模を大きくしていくオーナーも多いです。
自分のスタイルにあった不動産投資を行なっていきましょう。
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