地方の築古アパートを中心に、築古戸建てや、都心の区分マンションにも投資をしております。
投資歴は10年以上。
今回は、アパート経営をこれから始めたいと思っている方向けに、アパート経営をどうやって始めるのか、そのやり方について解説してみたいと思います。
アパート経営の大きな流れとしては、
- 不動産を購入する
- 賃貸募集をして家賃収入を得る
- 不動産を売却する
という流れになるかと思います。
不動産を購入する
兎にも角にも不動産を購入しないことにはアパート経営は始められません。
自分で建物を建てて新築投資をする場合は物件選びは必要ありませんが、中古の不動産や新築予定の不動産を購入してアパート経営を始める場合、物件選びを最初にする必要があります。
ですが、不動産投資の成功・失敗を決めるのは物件選びだと行っても過言ではないほど、この段階が一番大変で、一番重要だと言えると思います。
とはいえ、不動産投資をこれから始めようとしている方からすると「どうやって不動産を選んだらいいのか」ということも分からないでしょう。
よく、良い不動産は不動産会社が懇意にしている投資家に先に売ってしまうので、ネットに掲載されている不動産には良いものは残っていない、なんて話がありますね。
確かに私も懇意にしている不動産会社さんから物件をご紹介いただくことはありますし、ネットに掲載する前の物件に買い付けを入れさせていただいたこともあります。
ですが、ネットに全く良い物件が掲載されていないというわけではありません。
私は毎日のように新着物件を見るようにしていて、不動産売買のプラットフォームだと自分のお気に入りの条件を入力しておくことで、条件に合致する新着物件が出ると通知が来るようになっています。
ほぼ毎日見ていると「この物件、値段が変わったな」みたいなことにも気づけるようになりますし、
新着物件もすぐにチェックして連絡をすると、実はお宝物件だった、なんてことがあります。
アパート経営をやると決めてからは「早く物件が欲しい」と思ってしまいがちだと思いますが、
良いと思える物件に出会えるまでは、とにかく不動産の売買情報を毎日見て、色々な物件情報に目を通すこと。これが一番の勉強になります。
良いと思った物件が出てきたら、足を運んで内見するようにしましょう。
ネットの情報だけで物件を購入するのはおすすめできません。
また、不動産を購入する時は金融機関でローンを組む、という方も多いと思います。
ローンを組んで物件を購入することで大きな借金を背負うことになりますが、
これはつまり、それだけレバレッジをきかせることができる、ということです。
借金に対して怖いイメージを持っている方も多いと思いますが、投資するお金が大きければ大きいほど収益性も高くなります。
賃貸募集をして家賃収入を得る
購入する物件が決まったら、管理会社を決めて賃貸募集をし、入居が決まれば家賃収入が入ってきます。
管理会社は最初はどこがいいのかというのは分からないと思いますので、知り合いに紹介していただいたり、飛び込みでいくつかお話を聞いてみて、自分と相性が良さそうなところで決めると良いでしょう。
管理会社と相談しながら、家賃設定や入居募集の条件などを決めていきます、
家賃設定をする時は中古物件の場合はレントロール（現在入居している人がどれくらいの家賃でどれくらいの期間契約しているのか、といったことがまとめてある資料）を見つつ、
さらに近隣の類似物件と比較して決めていくと良いと思います。
築年数が近く、間取りがだいたい同じ物件を探して家賃を調査します。
住居を探している人は、同じエリアの同じような条件で物件を絞り込んでいきますので、どんな物件と一緒に並べて比較検討されるのか、ということをこの時に調査することができます。
入居が決まれば毎月家賃収入が入ってきます。
この家賃収入をローン返済にあてていきます。
最初は収入があってもローンを返済をしていく日々になるので、手元にある現金が増えていく感覚はないと思いますが、
次の項目でご紹介する「不動産売却」という段階で大きな収益が発生します。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント
不動産を売却する
不動産は購入と運用ばかりが話に挙がりがちですが、
最終的に考えなくてはいけないのは売却のことです。
できれば不動産を購入する時点から売却する時のことを考えておいた方が良いでしょう。
一定期間不動産を運用したら、その後不動産を売却することになります。
売却時には経年劣化によって不動産の価値が落ちていることが多いですが、中にはエリアが再開発されるなどして賃貸需要が高まり、価値が高くなっていることもあります。
不動産購入時に、なるべく価値の落ちない不動産を購入すること、
できれば今後価値が上がっていくことが期待できる不動産を購入することが望ましいです。
売却をすることによって初めてそのアパート経営での成績が決まります。
運用途中で入居率が良い不動産だとしても、結局売却時に大きく価値が下がっているような物件だと、あまり収益を出すことができません。