地方の築古アパートを中心に区分マンションや戸建てにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
実は最近、所有していた物件をいくつか売りに出しており、売買の話が進んでいるところです。
少し前は、「この不動産どうしたもんかなぁ…」と思っていた戸建てが1万円で売れ、金額的には「失敗…？」と思われるかもしれないのですが、ちゃんと利益が出て大成功、という案件がありました。
今回も、地方都市にある築古戸建ての買主が見つかり、申し込みも頂いているので、順調に話が進んでいるところで、仲介会社の方から、
今年の固定資産税の納税通知書を写真で送っていただけますか？
というご連絡がありました。
不動産を売却する時は、一般的に、引渡し日を基準に固定資産税を売主と買主で日割り計算して負担します。
固定資産税は1月1日時点での所有者が支払う
不動産を持っていると毎年固定資産税という税金がかかります。
これは、毎年1月1日時点での登記簿場の所有者に課税させる税金なのですが、実は納付書は5月頃に届く仕組みになっています。
この納付書は1月1日時点での所有者に5月頃に届くので、
もし売買が2月〜4月に成立し、納付書が届く5月頃に所有者が売主から買主へと変わっていたとしても、1月1日時点での所有者は売主ですので、売主の方へ納付書が届いてしまうのです。
納税義務は1月1日時点で所有者であった売主にあるのですが、
一般的には売主と買主との話し合いで負担割を決めます。
大体の場合が、不動産の引渡日を基準として、納税額を日割りした金額を事前に買主から受け取ります。
固定資産税の起算日に地域差がある
日割り計算をする際に、起算日をいつにするか、というので負担割合に差が出てきますよね。
実は起算日の設定は地域差があり、
- 関東は1月1日
- 関西は4月1日
が一般的なんだそうです。
たとえば、起算日が1月1日の場合は、1月1日から引渡日の前日までを売主負担、引渡日以降が買主負担です。
同じように、起算日が4月1日の場合は、4月1日から引渡し日の前日までを売主負担、引渡日以降が売主負担となります。
たとえば3月が引渡日だとすると、1月1日を起算日にすれば売主の支払いは3ヶ月分で済みますが、
4月1日を起算日にした場合はほとんど1年分支払わなくてはいけないことになります。
結構な違いが出てきますよね笑
ただ、関西エリアの不動産は関西エリアでの動きが多いでしょうから、自分が買主の立場でも売主の立場でも、どちらも4月1日が起算日なのであれば不公平感はないのでしょう。
とはいえ、固定資産税の納税が決定するのは1月1日なわけですから、わかりやすく1月1日で全国的に統一してはどうかと思うのですが、どうなんでしょうね。
関東と関西だと不動産業界の商慣習もかなり違うように思います。
たとえば関東在住の人が関西エリアの不動産を購入する、だとか、そういった場合は注意が必要だと思います。
売買契約書に起算日の明記がなく、「不動産の引き渡し日をもって納付分担を区分する」とだけ記載されていたケースでは、売主は起算日を4月1日だと思っていて、買主は起算日を1月1日だと思っており、トラブルになった、というケースもあります。
固定資産税の起算日は売主と買主で必ず確認し、売買契約書に記載した方が良いでしょう。
これは売買契約書をもらった時に、もし起算日の記載がない場合は、仲介会社さんに相談してみた方がいいと思います。
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納税は売主が行い、売却の翌年から買主が行う
基本的に売買のあった年の固定資産税の納税は売主が行います。
先述したとおり、所有権が移っていたとしても、1月1日時点で所有していた人に納税通知書が5月頃に届くので、売買時に按分した分の金額を買主から受け取っておいて、実際に納付をするのは売主の方なのです。
売却の翌年からは1月1日時点での所有者が買主に移っているはずですから、そこからは買主が納税します。
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固定資産税の調べ方
固定資産税の計算式は、
課税標準額×1.4%
となります。
固定資産税を知ることができる書類は以下の3つとなっており、不動産の売却を行う時は仲介会社から提出を求められることがあると思います。
- 固定資産税の課税明細書
- 固定資産評価証明書
- 固定資産課税台帳
固定資産税の按分は法律で決まっているものではありません。
あくまでも、売主と買主の間で、不公平感がないように按分するのが習慣となっているだけであり、絶対に按分しなくてはいけないもの、というわけではないんですよね。