これから賃貸経営をしよう、と思っている方に、賃貸物件の管理ではどのようなことをしなくてはいけないのか、ということを解説してみたいと思います。
ほとんどのオーナーが管理に関しては管理会社に委託をするような形になるかと思いますが、管理会社に委託をしてしまえばオーナーは何もしなくていい、というわけではありません。
確かに実務的なところは管理会社にお任せできますが、オーナーが考えてやらなくてはいけないこともたくさんあるのです。
まず、全体の流れとしては大きく分けると以下のような流れになります。
- 入居者募集
- 入居中
- 退去
- 原状回復
これらそれぞれの段階でどんなことをしなくてはいけないのか、ということをまとめてみました。
入居者募集時
入居者を募集する段階では、不動産業者に間取り図や物件詳細などをお渡しして入居付けをお願いします。
実際に入居付けをしてくれるのは不動産業者ですが、どんな条件で入居募集をするのか、ということを決めるのはオーナーです。
- 家賃はいくらにするか
- 敷金礼金はどうするか
- 契約期間は何年とするか
- 更新料は取るのか、いくらにするのか
- ペットや楽器などの諸条件はどうするか
- （物件がなかなか決まらない場合は）フリーレントをつけるか
などなど。
このような諸条件に関しては、地域性があるものもあります。
例えば更新料があるのが当たり前の地域もあれば、更新料がかからないのが当たり前の地域もあるんですね。
私もずっと東京だったので知りませんでしたが、地方では更新料がかからないエリアも多いのです。（大阪や兵庫では更新料は取らないのが一般的だそうです）
不動産業者の担当の方はエリアのことは詳しいでしょうから、相談しながら、どのような条件にしたら良いのか決めていくと良いでしょう。
また、入居を検討するために内見にきてくれた人に対して、良い印象を持ってもらうための工夫をするオーナーもいます。
ウェルカムボードを設置したり、間接照明やちょっとした家具を置いて空室のステージングをしたり。
オーナーが入居者募集期間中にできることは実は多いんですよね。
関連記事：賃貸物件の内見の印象を良くする！ウェルカムボードなどの空室対策
入居中のクレームや家賃交渉などの対応
管理会社にお任せしていれば入居者からの直接的なクレーム対応などは管理会社が行ってくれるものですが、
結局どのような対応をするのか、ということを決めるのはオーナー自身です。
「ここが壊れたから修繕して欲しい」というようなクレームがあれば、どの業者にどれくらいの値段で修繕を頼むのか、検討しなくてはいけません。
そしてその対応がどれくらい早いか、ということが入居維持率に大きく関わってきます。
何度言っても対応してくれないオーナーだったりすると、入居者は早々に退去してしまうでしょう。
管理会社に委託しているから任せればいい、というわけではなく、
入居中でも、管理会社からの連絡にはすぐに出て、なるべく早く対応をすることを心がけなくてはいけません。
そのためにも、日頃から信頼できる修繕関連業者さんを見つけておくことが大切です。
関連記事：入居後のクレームでありがちなもの、不動産オーナーあるある
退去時
退去時は管理会社から連絡がきます。
敷金などの預かり金の精算や、退去時立ち会いなどは基本的に管理会社の方がやってくださいますが、
できればどのような理由で退去されるのか、ということは管理会社の方に聞き込みをしておきたいところです。
それらの内容を把握することによって、これからの賃貸経営に活かせる部分が見えてくるかもしれません。
退去時アンケートなどを実施しているオーナーもいます。
関連記事：入居者が退去してから次の入居までの期間はどれくらいを見ておくべき？
原状回復をどこまでするか
退去があった時は原状回復を行わなくてはいけませんが、どこにどれだけお金をかけて修繕するのか、ということは最終的にはオーナーが決めなくてはいけません。
ある程度長期的に住んでもらったのであれば、クロスの張り替えなどは必要でしょうし、
フローリングの場合は傷をどこまで修繕するか考えなくてはですね。
畳の場合は表替えだけで良いのか、畳そのものを入れ替える必要があるのか、なども考えなくてはいけません。
そのお部屋にどれくらいまでお金をかけられるのか、ということも計算して、原状回復をどこまでやるか考える必要があります。
中には、タバコを吸ってはいけないという契約内容だったのにお部屋でタバコを吸ってしまっていた、という入居者さんもいました。
クロスどころか全てヤニの色がついてしまっていて、ほぼ全部修繕。
さらに臭いもなかなかとれず、特殊清掃レベルでハウスクリーニングをお願いしなくてはいけない状況。
入居者にどれくらい請求をするか、ということを決めなくてはいけなくて、大変な思いをしたこともあります。
結局そういった最終判断は全てオーナーの仕事なのですよね。
関連記事：オーナー側のアパートの原状回復費用、何にどれくらいかかる？