不動産初心者の方が「賃貸中の物件（自分が他人に貸し出している物件）は売ることができるのか？」という質問をされていたのを見かけて、
確かに初心者の方からするとそれも疑問なのか！と思いました。
賃貸中の物件の売却は可能です。
すでに賃貸中の物件を中古で購入したこともありますし、
逆に賃貸中の物件を売却したこともあります。
今回は賃貸中の物件を初めて売却しようかと考えている方向けに、
物件の売却のことを解説していきたいと思います。
賃貸中の物件の売却はオーナーチェンジになる
賃貸中の物件を売却し、オーナーが変わることをオーナーチェンジと言います。
2020年4月に改正された民放では、賃貸人（オーナー）の地位移転のルールが明文化されました。
地位とは、賃貸人としての権利・義務のことで、
- 賃借人（入居者）に賃貸物件を使用できる状態で貸し出す義務
- 対価として賃借人から家賃を受け取る権利
を指します。
オーナーチェンジをする際は所有権移転登記という登記が必要になり、
この所有件移転登記が完了すると、旧オーナーと入居者との間で結ばれていた契約が新オーナーに移り、引き継がれる形となります。
今まではこの所有権移転に関して、入居者の承諾を得る必要があったのですが、
民放改正によってその必要がなくなりました。
関連記事：不動売却時にかかる費用には何がある？
入居者がいる方が高く売却できる可能性は高い
物件を売却する際は、入居者がすでに入っている物件の方が売りやすいです。
売りやすいというのは「買い手が見つかりやすい」というのはもちろん、「金額も上げやすい」ということでもあります。
例えば、アパートの売却なんかは、なるべく満室にしてから売却をする、というオーナーもいます。
満室の方が買い手からすれば「しっかりと入居が付く不動産なんだな」と思ってもらえるからです。
区分マンションや戸建てでもこれは同じで、
入居者がすでにいる物件の方が、安心して購入できるというのはあるでしょう。
例えばかなり物件が古くて大規模修繕が必要だったり、リフォームをしないと売りにだすことができない、というような場合、
さらに建物を壊して更地にしてしまった方が売りやすい、というような場合は
入居者に立ち退き交渉をし、場合によっては立ち退き料を支払って空室にして売却をする、ということもあります。
しかしこれはかなり大変なことで、借地借家法では「正当の事由」（第28条）がなければ立ち退きを求めることはできない」、とされています。
物件を売却する際に立ち退きとなってしまったことが私もありますが、色々な交渉の上、費用を負担する部分も出てきて、かなり大変ではありました。
立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月分とも言われており、引っ越し代を一部負担する、といった内容にすることもあります。
基本的には中古で不動産を売却する際はオーナーチェンジが一般的、と考えて良いでしょう。
関連記事：オーナー都合で退去してもらう時の立ち退き料相場と交渉方法
物件売却時に必要な書類
不動産を売却する時に必要な書類ですが、まず売り出しの時に必要なのが、
- レントロール（家賃表）
- 登記簿謄本
- 建物の図面
- 地図
- 固定資産税評価証明書（市役所などで取得します）
- 修繕履歴一覧表
- 管理経費一覧表
- 設備などの点検報告書
といった書類です。
さらに売買契約の時に必要になってくる書類は、
- 登記済証または登記識別情報
- 登記簿謄本
- 建築確認済証
- 地積測量図（土地の大きさや形がわかる書類）
- 付帯設備表
- 区分マンションの場合は管理規約
- 身分証明書
- 印鑑登録証明書
- 納税納付書
になります。
基本的には不動産仲介業者から案内してもらえると思います。
敷金はどうなる？
入居者から預かっている敷金ですが、
オーナーチェンジの場合は、売主と買主の間で精算の手続きをします。
といっても、預かっているお金というのは基本的には管理会社が管理してくれているものですので、
あくまで手続き上の話であって、実際に金銭のやり取りが発生するわけではありません。
今の入居者と旧オーナーとの契約内容はそのまま新オーナーへと引き継がれますので、
敷金返済義務もまた新オーナーにそのまま移行するような形となります。
関連記事：オーナーチェンジの時、敷金はどうなるの？
オーナーの変更通知
オーナー変更通知は「賃貸人の地位変更通知書」と呼ばれる書面にて行われます。
特に決まった書式はないのですが、以下のことが書かれることが一般的です。
- 新旧オーナーのそれぞれの名前・住所・連絡先
- オーナーの変更日
- これまでに締結された賃貸借契約はそのまま有効で、新オーナーに引き継がれること
- 敷金の返済義務もまた新オーナーに引き継がれること
- 家賃の振込先の変更
これらもまた仲介・管理会社と相談しながら進めていくことができると思いますので、
売却をする時に依頼する仲介会社に相談してみてください。
関連記事：オーナーチェンジの際に家賃値上げはできるのか？その方法とは？