オーナーが知っておきたい賃貸借における善管注意義務について

賃貸借契約書を見てみると善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）という言葉が記載されています。

この善管注意義務とはどういうものなのでしょうか？

入居者が退去する際の原状回復において、この善管注意義務違反でトラブルになることが多々あります。

オーナー側でもしっかりとこの善管注意義務について意味を理解しておきましょう。

善管注意義務とは

善管注意義務とは、賃貸物件において入居者である借主が守らなくてはいけない義務を定義しているものです。

「善良なる管理者の注意義務」の略で、民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）に規定されています。

条文では善管注意義務について以下のように定められています。

債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない

曖昧な表現ではありますが、要約して言うと「ちゃんと注意して大事に使ってね」ということです。

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善管注意義務違反って例えばどんなこと？

善管注意義務について説明しましたが、具体的にどういうことなのか、条文を読むだけではよくわからないですよね。

例えばどのようなケースが善管注意義務違反になるのか、例をいくつか挙げてみたいと思います。

風呂場や台所、洗面台などの掃除、換気を怠ったために、通常の掃除では落とすことができないカビ・汚れが発生した
喫煙によるヤニや臭いが原因でクロスを張り替えなくてはいけなくなった
子供が壁に落書きをしてしまった
窓を頻繁に開け放したせいで雨がお部屋に入り込み、床や窓枠が腐食した
壁に釘やネジを使用したことで下地が損傷するレベルのダメージを与えた
タバコを落としてしまい、フローリングが焼け焦げた
飲み物をこぼしたがそれを放置してしまい、シミになった

以上のようなケースの場合が善管注意義務違反とみなされます。

入居者である借主の故意・過失によってお部屋の一部が損失してしまうことを指します。

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善管注意義務と原状回復

善管注意義務については賃貸借契約書を交わすときの重要事項説明で入居者である借主にしっかりと説明を行います。

しかし、退去時にトラブルになることがとても多い部分です。

原状回復費用に関しては国土交通省より『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というものが公表されています。

このガイドラインでは以下のことが記載されています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。

＊善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。

ここでも記載がある善管注意義務。

要約すると、