不動産投資オーナーになってお部屋を誰かに貸す時、必ず入居者とかわすのが賃貸借契約です。
不動産の仲介を不動産会社に依頼する場合は賃貸借契約の締結は不動産会社の方で行ってもらえますが、どのような契約内容なのか、ということはオーナーもしっかりと理解しておくべきでしょう。
今回は不動産オーナーとしてお部屋を賃貸に出す時にオーナーが知っておきたい賃貸借契約の内容について、まとめてみたいと思います。
一般的な契約は普通借家契約
契約方法は、
- 普通借家（しゃっか）契約
- 定期借家契約
の2種類があります。
基本的にオーナーが結ぶ契約は普通借家契約です。
定期借家契約は普通借家契約と違い、期限が定められた契約になります。
例えば3年後にはビルの取り壊しをする予定、といった場合や、5年後には自分や自分の家族がお部屋を使う予定、というような場合、その時期までは貸すけど、その時期になったら契約の更新は行わず退去してもらいます、というような内容でかわすのが定期借家契約です。
普通にお部屋を貸す場合は契約更新を1年以上の期間毎に行い、基本的には借主からの退去の申し出がない限りはずっと住み続けられる、というルールになっています。
期限などを決められるため、貸主の権限が強い契約は定期借家契約。
貸主（オーナー）からの中途解約には正当事由が必要な普通借家契約は借主（入居者側）が権限が強い契約となっています。
賃貸借契約を結ぶまでの流れ
賃貸借契約を入居者と結ぶまでの流れをざっくり書いてみると、
- オーナーが管理会社・不動産会社へ募集を依頼する
- 入居希望者から申し込みが入り、管理会社とオーナーで入居審査をする
- 審査を無事通過すれば、管理会社が重要事項説明書と賃貸借契約所を作成
- 借主が契約金を支払い、管理会社が重要事項の説明をして、契約書に署名捺印をしてもらう
- オーナーに契約金の支払い、また契約書に署名・捺印
- 完成した契約書を借主に返送し、契約完了
といった流れになります。
仲介業者（管理会社）に入退居業務を依頼していれば、基本的にオーナーは署名捺印を行えばいいだけで、何かしなくてはいけないということはありません。
入居審査に関してもどういう人なのか、ということを不動産業者の担当の方からうかがって、「この人なら大丈夫です！」と返事をすればいいだけです。（たまにトラブルにつながりそうな人はお断りすることもありますが）
難しいことはあまりないのですが、契約内容に関しては一通り理解しておいた方がいいかなとは思いますね。
関連記事：サラリーマン大家に自主管理は無理？管理会社に任せた方がいい？
賃貸借契約所に書かれていること
賃貸借契約所には、
- 細かい物件情報
- 賃料
- 契約期間
- 契約の種類
- 解約時の取り扱い
などが書かれています。
一度最初から最後まで全部細かく読んでみることをおすすめします。
中でも特に大事なことを詳しく解説してみます。
家賃滞納
家賃を滞納した時にどのような取り扱いになるかが書かれています。
一般的には「○ヶ月以上家賃を滞納した時は催告なしに契約を解除できる」といった記載にされていることが多いかと思います。
ただ、一般的な賃貸借契約ではやはりどうしても借主が強いので、
できれば家賃保証会社を通すというのが一番リスクが低くていいのかな、と思いますね。
解約にまつわること
一般的には普通借家契約であれば、契約期間は2年間で、その後自動更新ということになっているかと思います。
また、「解約をする場合は○ヶ月前に申し出ること」というような内容が記載されています。
ただ、契約書によっては「入居から半年以内に退居する場合は賃料の1ヶ月分の違約金を支払う」など、中途解約に違約金が発生する旨を記載することもあります。
フリーレント契約などをする場合は、こういった違約金を設けることが多いですね。
関連記事：空室対策としてのフリーレント！オーナーは何に注意するべき？
敷金と原状回復
入居者と一番トラブルになりがちなのがこの敷金の取り扱いと原状回復についてです。
原状回復については国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とういうものがあり、これに沿った内容で作成されます。
例えば故意にお部屋を傷つけた、といったことがなければ、プラスで原状回復料金を請求しない代わりに、敷金の返金はなし、といった契約内容にすることもできます。
そういえば最近ペット禁止としているお部屋で勝手に猫を買ってしまっている入居者さんがいました…
以前もそういったことがあり、修繕にかなりの金額がかかってしまったことがあります。
結局、入居者には分割でお支払いをしていただくことになったのですが、これは困った案件でしたね。
関連記事：【所有物件】アパートの原状回復費用を大公開します！
基本的には管理会社の方で作成をしてくれる賃貸借契約所ですが、大事なことがたくさん書かれています。
何かトラブルが発生した時にもこの契約書に沿って対応することになりますので、把握しておいた方がいざという時も動きやすいかと思います。