地方の築古アパートや戸建て、都内の区分マンションなどに投資をしています。
投資を初めてもう10年以上。
色々なトラブルを経験してきましたが、これだけ経験を積んでも、
え！そんなとこからトラブルが飛び出す！？
と思ってしまうようなことがまだまだ起こりますね。
最近は物置の交換でとんでもないお見積もりをもらって卒倒しておりました笑
入居者トラブルも色々なものがありましたが、
とりあえず一番大切なのは家賃保証会社をきちんと通すということだと思います。
どんな方でも絶対に保証会社を通す。これは絶対のルールにしています。
保証会社を通すとどういうメリットがあるのか
昔は賃貸住宅を借りる際は連帯保証人を立てるのが一般的でした。
ですが、実はこの連帯保証人というのはなかなか「保証」にはならないものなのです。
家賃を滞納されたからといって連帯保証人に書かれている人を訪ねても、連帯保証人にも家賃の支払いを拒否されてしまったり、
そもそも連帯保証人と連絡が取れなかったり、連帯保証人が偽名だったり、といったことがよくあるんですね。
近年は連帯保証人を立てるケースが減ってきていて、その代わりに家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用することを必須条件とする物件が増えてきています。
私も必ず保証会社を通すようにしていて、保証会社が通らない人の受け入れは行っていません。
保証会社を利用した賃貸借契約の場合は、家賃に応じた保証料を入居者に支払ってもらいます。
初年度は大体家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月分くらい。
2年目以降は年に1〜2万円程度です。
入居者が滞納をしたり、連絡が取れなくなって夜逃げしてしまったりしても、
オーナーは保証会社からの支払いを受けることができます。
保証会社は家賃の支払いをオーナーにしてくれますが、もちろん保証会社から滞納をしている入居者に督促が行きます。
場合によっては訴訟が起こることもありますが、通常はオーナーがやらなくてはいけないところを、保証料を払うことによって保証会社がやってくれる、というイメージでしょうか。
保証料も入居者が支払うものなので、オーナーさんはなるべく保証会社を利用した方がいいと思います。
私も家賃滞納をされたまま入居者が退去してしまったことがあったのですが、この時は保証会社が立て替えてくれました。
関連記事：家賃滞納のまま退去の入居者…保証会社が立て替えてくれました
外国人や生活保護受給者の方の受け入れ
私の所有している物件では、保証会社を通す、ということは入居者の必須条件にしていますが、
これによって外国人や生活保護受給者の方も受け入れられるようになりました。
文化の違う外国人の方や、生活保護受給者の方はどうしてもお部屋を貸し出すのにリスクがつきものになってしまいますが、
保証会社の審査を通っているのであれば、もし万が一何かがあっても大丈夫だろう、ということで私はOKとしています。
ここら辺はオーナーさん判断になるので、外国人や生活保護受給者の方は一切NGとしている方もいらっしゃいますけどね。
外国人の方だとゴミ捨てルールの認識が全然違ったり、騒音トラブルが起こったりすることが結構あります。
また生活保護受給者の方は内緒でペットを飼ってしまったり…みたいなことが意外にあったりしますね笑
ただ、保証会社を必ず通しているからなのか、大きなトラブルがあったことはあまりありません。
保証会社を通していればトラブルがあっても立て替えてもらえるのもあって、自費で大きなお金を負担しなくてはいけなくなったケースがないんですよね。
関連記事：生活保護受給者である入居者の家賃滞納はどう対応する？
保証会社を通さなかったことでトラブルになることも
先日別のオーナーさんのYouTubeを見ていたら、
普段は保証会社を通してるけど、どうしてもお部屋を借りられなくて困っている人がいて保証会社を通さないで入居受け入れをしたところ、ずっと滞納されていて家賃が回収できない…というトラブルを特集していました。
不動産投資家さんの中には、「少しでも人の役に立ちたい」という信念を持ってやられている方もいらっしゃって、
でもそういうオーナーさんこそ大きなトラブルになってしまうことが多い様に思います。悲しいことですが…
不動産投資をしていると色々な人に出会うもので、「かわいそう…」という感情になってしまうこともあるのですが、
それでもやはりビジネスとして成り立たせるためには、自分の中で明確なルール作りをしておいた方がいいなと思いますね。
保証会社も会社によりますが、審査が結構ゆるいところもあって、
割と審査は通るので、保証会社は必須、という感じにしてしまっても良いのではないかなと思いますね。
あまりオーナー側にデメリットがないですし、そうすることによって安心してお部屋を貸し出すことができています。
関連記事：入居審査で大家はどんなことを見ているのか