不動産投資をやっていると常に悩みが出てくるものです。
今回は不動産オーナーあるあるの悩みを紹介してみたいと思います笑
地方の築古アパートを中心に地方戸建て、都内の区分マンションなど、複数の不動産を所有して投資を行っています。
もう10年プレーヤーになってきた私ですが、経験はあっても悩みはいつも絶えないもので、
投資をする上でのこういった悩みは不動産投資あるあるなのではないかなと思うので、読み物としてぜひ楽しんでいただけたら幸いです。
修繕しようかどうしようか
これはもういつも悩んでいることですが、物件の修繕、特に大規模修繕やかなりお金がかかってくるものは「修繕をするかどうか」というところでいつも悩みます。
明確に「何年後に売却するぞ」という目標があればいいのですが、相場の動きもありますし、「なんとなく10年くらい持つイメージかな」という感じで購入することが多いので、売却時期も具体的に決めている物件はほとんどないんですよね。
そうなってくると、
この物件を修繕して、本当に元がとれるんだろうか…
というところはいつも悩んでしまうところです。
特に地方の築古アパートなんかは、かなりお金をかけて修繕をしたところで、
家賃をグッと引き上げられるわけではありません。（まぁ地方築古でなくても、修繕をしたからといって家賃をたくさん上げられるわけではないのですが笑）
そうなると、
こんなに大金をかけてやる意味はあるんだろうか…
と、どうしても悩んでしまいますよね。
もちろんそれが致命的な、絶対に修繕しなくてはいけないような箇所であれば別ですが、
やってもやらなくてもいいけどやった方がいいだろうな、みたいなことだとやはり悩んでしまいます笑
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修繕のタイミング
例えば1棟アパートで、複数のお部屋が空いている時。
繁忙期に向けて全てのお部屋を修繕した方がいいのか、それとも1部屋、もしくは数部屋だけ修繕しておいて、修繕しないお部屋も残しておくべきか。
修繕しないお部屋を残しておく場合は、修繕したお部屋の入居が決まったタイミングで他のお部屋も修繕する、みたいな形ですね。
もちろんいっぺんに業者さんに入ってもらった方が割安になる部分もあると思います。（大きな金額の差にはならないと思いますが）
ですが、いっぺんにお金が出ていくので、自分的には運用できるお金が先に出て行ってしまうような感じですね。
しかし繁忙期の場合はいっぺんに複数のお部屋が決まることもありますので、どこまで修繕しておくかな〜というのはいつも悩みです笑
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物件を売却する時に家賃を下げて部屋を埋めるか
1棟者の場合は、物件を売却する時にある程度お部屋が埋まっている方がもちろんより高く売れるでしょうし、より売却しやすくなると思います。
なので、売却しようかなと思っている物件は力を入れて入居付けしたりするものですが、
その時に家賃を下げるかどうか、ということは悩みますね。
家賃を下げたら確かにすぐ入居が決まったりするものなのですが、
物件の購入を検討してくださる方にレントロールをお渡しすると、
最近はこの家賃で決まったんだな…つまり家賃相場が下がってるのか…利回りももう少し低くなるな…
みたいなことを考えられてしまうわけですね笑
できるだけお部屋が埋まった状態で売りたいですが、家賃を下げてまで埋めた方がいいのか、これは結構な悩みどころです。
売却前は第一印象に大きな影響を与えそうな箇所は修繕したりもしますね。
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ストーブつけようかどうしようか（寒冷地）
寒冷地にある物件がいくつかあるのですが、生活する上でストーブは欠かせない、みたいなエリアなんですよね。
設備としてストーブをつけるかどうか、というのは悩みどころです。
ストーブをすでに持ってる人もいて、その場合はお引っ越しで持ってきてもらえれば、こちらが設備としてつける必要がありません。
設備だと壊れた時に修繕したり買い換えたりというのもオーナー負担になりますしね。
設備としてつけるにしても、FF式だと穴をあけなきゃいけなくなるので抵抗があります。
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修繕をどこまでやるか
退去後のお部屋の修繕をどこまでやるかはいつも悩んでいます。
フローリングは変えた方がいいか、そのままでいいか。
カーペットも汚れてるけどまだ使えるならそのままでいいか…？
ビジネスでやっているので完璧なお部屋にする必要はなく、住めれば良い、入居がギリギリつけば良い、という考え方です。
最低限のリフォームはどのラインなのか、いつもその見極めをしなくてはいけません。
トラブルはいつもある
トラブルはいつも何かしら起こっています。
複数の不動産を持っていると
こっちが終わったと思ったら今度はそっちか…
というような感じで本当にいつでもトラブルと併走しているような感じですね笑
天井が落ちたり物件が水没したり笑
築古というのもあってか「えぇー！」というようなトラブルが結構起こります。
あとは駐車場トラブルは結構多いですね。
10戸中5戸の駐車場契約しかないはずなのに、なぜか6台車がいつも駐車している…みたいなことがありました笑
放置自転車も多いです。
下手に処分することもできないし（あとから損害賠償などと言われることがあります）
処分するにしても自費ですし。
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入居者が変すぎるというのはあまりない
ちなみに入居者があまりにもおかしすぎて…みたいな悩みは意外とあまりありません。
これだけ長くやっていると入居者とのトラブルがゼロというわけにはいきませんが、話し合いができないレベルの方はいらっしゃらないですね。
管理は管理会社にお願いしてやっていただいていますし、一応入居審査もさせていただいています。
管理会社の方も管理業務を自社ですることになるので、あまりにも…という方は審査の時点でお断りをしてくださっているのだと思います。
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悩みは尽きません
結論、10年以上やってても悩みは尽きません笑
いつでも何かしらの悩みがあって、よく病まないなぁと自分でも思いますが、
ある程度適当さも必要なのかな、と思います。
そこら辺が自分は合っているのかもしれないですね。
ちゃんとやろうといつも思ってしまうタイプの方だと、特に複数物件を持って投資して行く場合は辛いと思います。
まぁいっか、騙されるのも経験かな、くらいでやっていますよ笑
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