私は主に地方の中古アパートを中心に投資をしています。
賃貸借契約を見ていると、どうにも日本では入居者にかなり優しく契約が作られている部分がありますが、
自分が所有している物件を誰に貸すか、ということはオーナーの自由ですので、入居審査で「これはちょっと難しそうだな…」と思う入居希望者を落とす、というのは悪いことではありません。
では大家は入居審査でどんなところをチェックしているのか。
他のオーナーさんの参考にもなればな、と思いまして、今日はこのテーマで書いてみたいと思います。
大体は保証会社にお任せ
実は私は保証会社さんに依頼をしており、入居審査も保証会社さんにお任せしています。
ほとんどの場合は、保証会社さんの方で通れば入居OKとしますし、保証会社さんでNGになればそのままNGです。
連帯保証人を立てて入居審査を行うだけだと、結局家賃の回収ができなくて連帯保証人に連絡しても、連帯保証人が実在しなかったり、連帯保証人からも家賃の回収ができない、ということが多々あります。
そのため、連帯保証人がきちんと立てられる場合であっても、家賃保証会社を必ず通しているんですね。
保証会社を通すことで、
- 生活保護受給者
- 外国人入居者
の方も受け入れ可としています。
家賃を回収できなかったとしても、家賃保証会社を通していれば立て替えてくれますので、大きなトラブルになることはあまりありません。
ちなみに家賃保証会社が入居審査で見ているのは、支払い能力があるかどうか、ということです。
- 勤務先
- 勤続年数
- 家族構成
- 年齢
- 人柄・応対態度（管理会社からの資料）
などを見て、そのバランスで総合的に判断されるのが一般的です。
実は管理会社さんの方でも話のやりとりの中で不安に思うところがあれば、それは保証会社さんにも伝えられます。
管理会社も保証会社も、本当にありがたい存在ですよね…一人では全部できませんから…！
関連記事：家賃滞納のまま退去の入居者…保証会社が立て替えてくれました
管理会社の方からご連絡をいただくことも
ちなみに保証会社云々の前に管理会社の方から直接ご連絡いただくこともあります。
「今こういう人が来ているんですけど、どうにもちょっと怪しくて…」みたいなご連絡をいただいたこともありました笑
そのケースでは、入居希望で相談に来ているのに、なぜか本人じゃない人が来店している…みたいな感じだったと思います。
確かこれはお断りしたんじゃなかったかな。
地方の不動産業者の方は割とフランクに接してくださる方が多く、
遊びに行くと一緒にご飯に行くことも多いです。
コミュニケーションがしっかりとれていると、こういう連絡もこまめに下さってありがたいですね。
関連記事：管理会社に不満を持っているオーナーは多い！？正しい付き合い方とは？
【悲報】風俗店の待機場所に使われたことが…
怪しいな、と少しでも感じたら、空室を埋めたいという気持ちがふくらむのはわかりますが、そこは我慢してお断りした方が良いと思います。
私は自分が所有しているお部屋を風俗店の待機場所として使われてしまったことがあります笑
そんなことあるんだ…という感じですよね。
なんでもないアパートのお部屋をそういう場所として使ってしまう、ということは実は割とあるみたいなんです。
もちろんそれは契約違反になりますので、退去していただきました。
不特定多数が出入りすることになりますので、それは契約では違反となります。
他のお部屋の方にも迷惑がかかってしまいますしね。
なんとなく入居審査の時に感じた違和感というのは当たるものなので、
おかしいなと思ったら断っておく方が、のちのちのトラブルも避けられて、結果的には時間もお金も節約になるのではないかなと思っております。
物件の契約の時に使用理由を書いてもらう欄があると思います。
たいていは住居ということになると思うのですが、ここが怪しいものはNGにしておいた方がいいかなと思いますね。
法人契約なのであれば、その法人のことをもきちんと調べておいた方が良いと思います。
ネットで検索すれば何かしら出てくるでしょう。（逆に出てこないとまたちょっと怪しさが増しますね笑）
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トラブルの可能性があれば入居審査で落とすこともあります
私の場合はほとんどが保証会社さんにお任せという感じではありますが、
トラブルの可能性があれば、オーナーの一存で入居をお断りすることはあります。
それはオーナーの自由ですので悪いことではありません。
管理会社さんからの情報で、ちょっと応対に問題がありそうであればお断りすることもありますし、
あとはご高齢すぎる、というのも懸念事項になることもあります。
最近では身寄りのないお年寄りの孤独死問題も社会問題化していますからね。
空室率を下げるためとはいえ、誰でも入居OKにしてしまうと後で苦しくなるのはオーナー自身です。
そういう人を見極める目を持つことも、不動産投資を行っていく上では必要なことなのかもしれません。
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