最近は築古物件を格安で購入してDIYなどでリフォームし、賃貸として貸し出す築古再生投資がとても増えていますね。
ちょっとした不動産投資ブームなのか、若い方も増えたなぁという印象です。
不動産投資ブームについては別の記事で詳しく書いておりますので、ぜひこちらもご覧ください。
長屋とは？
長屋とは1つの建物の中に複数の住戸が作られている集合住宅のことを指します。
それぞれの住戸が一戸建てのように独立しているわけではなく、隣の家とは壁で仕切られているだけのタイプの建物です。
壁で仕切られている建物ですが、入り口は独立しており、階段やエレベーターなどがある長屋でもそれらは独立していますので、他の住人と何かを共有することはありません。
2階建ての建物が多く、その場合も、各住戸の中に階段があります。
壁を共有している構造ではありますが、イメージとしては、一戸建ての住宅が隣り合わせで並んでいる、というイメージになります。
関連記事：建物未登記の物件、購入する時のリスクは？
隣家と繋がっているため、建て直すのは難しい
長屋の場合それぞれ所有者が異なるので、長屋物件のうちの一つの物件を購入する、ということが可能です。
ですが、隣家と壁で繋がっているため、購入した物件の部分のみを壊して新しく建て直すということはできません。
再建築不可物件、ということになります。
状態がよければ内装だけをリフォームして賃貸で貸し出す、ということは可能です。
また、長屋に住んでいる他の人のことを調べてみて、
可能であれば、他の住戸も将来的には購入する、ということも検討してみると良いでしょう。
他の住戸を全て購入することができれば、古くなって来た段階で壊してしまって新築を建てるということも可能です。（接道条件などは確認する必要がありますが）
長屋の場合は上の階がありませんが、高さ制限がクリアできるエリアなのであれば、新築を建てることで住戸を上に増やせるので、高い利回りが期待できるでしょう。
長屋の物件の場合は築年数がかなり経っていて、金額を抑えて購入することが可能な物件も多いです。
中には無料同然で購入することができる物件も…
長屋を売りたいという個人がいても、再建築不可ですし、築年数がかなり経っていると不動産業者でも扱いが難しく、たらい回しにあってしまう、ということが結構あるみたいなんですよね。
売り出し前で、不動産業者さんからそういう話を聞いたり、あとは競売物件でも長屋の物件を見たりします。
高齢者で物件を管理しきれない、あるいは処分したいのにどうしたら良いか分からない、という人は多いみたいです。
将来的に新築を建ててもいいかも、と思えるのであれば、狙い目かもしれませんね。
関連記事：再建築不可物件購入のメリット・デメリット
大切なのは土地
こういった超築古物件に関してはほとんど建物に価値は残っていません。
価値があるのは土地です。
地方だとまだまだ人口の多い人気の土地にこういった長屋が建っていることが結構あります。
そういった土地がやはり狙い目でしょう。
土地としても人気がない長屋では、購入しても入居付けも難しく、売却にも困るので、そういった長屋再生はおすすめできません。
とにかく土地の価値を調べてから、購入を検討した方が良いと思います。
人気のエリアで長屋の住戸全てを最終的に購入することができれば、土地として売却するのでもかなり利益が出ると思います。地上げのような感じですね。
土地の価値は「エリア名 坪単価」とネットで検索をすればすぐに値段を調べることができます。
土地の広さがわかっていればそこに坪単価をかければ、どれくらいの価値を持っている不動産なのか、ということもすぐに計算することができます。
土地の価値もある程度そのエリアの人口や利便性によって上下しますが、建物のように価値がゼロになってしまったり、大幅に上下することはあまりないので、ここはしっかり調べるようにしましょう。
関連記事：余ってる土地に新築アパートを建てて投資！どんなリスクがある？
建築面で相談できる人がいると良い
長屋再生はとても可能性を秘めていると思うのですが、
不動産投資としての知識だけでなく、建築面での知識も絶対的に必要になってくると思っています。
- 接道義務のこと
- 再建築不可物件の扱い
- エリアの高さ制限について
といったことも考慮しなくてはいけないですし、更地にすることはできても、そこに新しく建物を建てるとなった時に、自分が思い描いたような物件を建てられないということはやはりあり得ると思うんですよね。
なのでできれば、そういった建築的な方面に明るい方、もしくは専門の方に相談した上で物件を購入するか、を決めた方が良いと思います。
いくら破格で購入できるとはいえ、「やっぱり難しそう」で売却しようとしても買い手がなかなか見つからないような物件だと固定資産税などの税金だけがかかる負動産になってしまいます。
リスクも理解した上で、購入の検討をしましょう。