2023年10月1日よりインボイス制度が開始しましたね。
色々な計算が煩雑になりますし、領収書をもらった時に、
T番号あるかな！？
なんて確認するようになって、面倒なことも増えました。
不動産投資をしている人には、インボイス制度はどのような影響があるのか？不安に思う方もいらっしゃると思います。
今回は不動産投資をしている人がインボイス制度施行によって受ける影響について解説してみたいと思います。
これから不動産投資をしようかなと考えているサラリーマンの方や、副業として不動産投資をしている方にはぜひ知っておいていただきたい内容です。
不動産投資の中でも特に影響のある方
不動産投資をしている方の中でも、特にインボイス制度の影響がある方は以下のような方です。
- 店舗や事務所、倉庫の賃貸収入がある
- 駐車場の賃貸収入がある
- 太陽光発電の収入がある
- アンテナ基地局の収入がある
- 賃貸期間が1ヶ月未満の住宅家賃収入がある
- 賃貸建物の売却収入がある
基本的に「住居」における家賃収入に関しては、賃料収入は消費税が非課税です。
なので今回のインボイス制度の影響はありません。
ただし、収入が非課税になるのは賃貸物件が「住宅用」であり、さらに賃貸期間が1ヶ月以上である場合に限ります。
物件を
- 事務所や店舗として貸している場合
- 駐車場も貸している
- 屋上に太陽光パネルがあり、売電収入がある
といった場合は課税対象となる場合があり、インボイス制度の影響を受けることがあります。
簡単に言うと、インボイス制度とは？
簡単に言うと、インボイス制度とは消費税に関する制度のことで、
今までは年間売り上げが1,000万円未満の事業者は消費税を支払う必要がなかったのですが、インボイス制度施行後は登録事業者は消費税を支払ってください、ということになりました。
そして登録事業者から買ったものに関しては、課税事業者が消費税の納付額を計算する時に、仕入れ税額控除を使えます。
たとえば、登録事業者から、とある商品Aを税込価格で購入し、
その商品Aに上乗せをして、別の誰かに売ったとします。
その時、商品Aを仕入れた時の消費税を、最終的に売却した時の消費税から差し引くことができるのです。
これによって、納める消費税が少なくて済む、というわけですね。
ところが、これが登録事業者から買ったものではない場合、仕入れ税額控除が使えません。
つまり、年収1,000万円以下の個人が何かを売るとなった時に、インボイス制度の登録を行わず、免税事業者のままでいると、
あなたから買うと仕入額控除ができないから、あなたからは買いません
あなたから買うと仕入額控除ができないから、料金をその分下げてください
というようなことを言われてしまう可能性がある、ということです。
不動産投資をしている人に実際に出てくる影響とは？
インボイス制度のことはなんとなく分かったけど、それが不動産投資の場合だとどんな影響が出てくるのかわからない、という方が多いと思います。
主に影響が出てくるのは「テナントとして物件を貸している人」です。
（基本は個人に対して住居を貸している場合、家賃には消費税がかかりません。）
家賃の減額交渉をされる
テナント物件の場合、入居者は家賃に消費税がかかってきます。
しかし、物件オーナーがインボイスに登録していない場合は、テナント側が仕入税額控除ができなくなります。
つまり、支払う消費税が増える、ということになりますので、その消費税額分、家賃を減額してくれないか、という交渉をされる可能性が高いです。
現在すでに営業中のテナントの場合であれば、店舗をお引っ越しする方が営業に支障が出るでしょうから、まず家賃の減額交渉が入るでしょう。
インボイス対応している物件に引っ越されてしまう
家賃の減額交渉が通らない場合は、インボイスに対応しており、適格請求書を発行してくれる物件に引っ越してしまう、という可能性もあります。
まだインボイス制度が始まったばかりであり、特例措置もあるのでこの流れがすぐに強まるとは考えにくいですが、数年内に動きがあるのではないかなと思いますね。
また。これからテナント募集をする場合は、消費税のことやインボイス制度について理解がある事業者の場合、インボイスを発行してくれる物件を優先して物件探しをすることになると思います。
まだインボイス制度が始まったばかりであり、これからどのような動きが出てくるかということは分かりませんが、現時点で想定できうる未来を考えてみました。
実際にインボイス制度が施行されてからの確定申告を終えてみて、煩雑になった部分も多いな、という印象でしたので、また制度自体が少し変わっていくこともあるかもしれませんね。